各区县建委（房管局）、各房地产开发企业、经纪机构等相关单位： 为进一步维护房地产市场秩序，提高行业诚信度和服务水平，规范我市商品房销售经营行为，增强企业及执（从）业人员的信用意识，按照国家七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》和建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房产测绘管理办法》、《北京市城市房地产转让管理办法》的相关规定，现将加强本市商品房交易市场动态监管的有关问题通知如下：

一、建立商品房交易市场动态监管制度

市、区县建委有关业务管理部门和监察执法部门负责对房地产开发企业、房地产经纪机构、房产测绘机构、物业管理企业及商品房销售人员是否存在违规行为（具体内容见附件）进行日常监督检查。

对北京市房地产交易管理系统自动采集的企业违规信息；规划、国土、工商等相关主管部门转来的处理意见；群众或法院转来的司法文书、仲裁机构的仲裁结果；信访投诉、网上违规投诉信息以及消费者协会、行业协会和各大媒体曝光的企业违规信息，管理部门督促相关企业进行违规行为整改，并采取限制措施。

二、房地产开发企业在申请商品房预售许可证和进行现房签约信息确认时，须书面承诺将遵守国家和本市的有关规定，不发生上述违规行为，并保证在预售许可和现房签约前未发生过违规行为，已发生上述违规行为的，须先按规定进行处理。

开发企业对销售代理房屋的经纪机构、测绘机构、物业管理企业在其委托范围的违规行为负有连带责任；商品房销售人员违规行为的结果由其从业的房屋销售代理机构、开发企业或售房单位承担。

三、对企业发生违规行为的，市建委相关部门将采取以下处理措施：

1、企业经检查或投诉举报有违规行为的，市建委相关部门通知违规企业和从业人员15日之内上报整改方案和整改结果。

2、企业违规行为转给企业15日内未按期整改或整改不合格的项目，开发企业的将对其项目的预售许可、抵押登记和网上签约手续进行不低于1个月的限制直至企业整改且完成验收后方可解除限制；测绘、销售代理和物业管理企业违规未整改的，也将对其从业行为进行限制。

3、企业、从业人员违反相关法律、法规、规章依法应当给予行政处罚的，由监察执法大队依法进行处罚。

4、对违规行为查证属实的，市建委在北京市房地产交易管理网项目信息公示的楼盘信息中进行违规行为公示。

违规信息公示的记录期限为1年，但企业未按规定整改的将延长公示期限；法律、法规或者规章规定对单位和个人的限制期限超过1年的，依照其规定期限。

四、相关企业违规信息将报送到政策法规处，由法规处对各类信息进行汇总、分类和记分。符合《北京市建设行业信用系统管理办法》规定的，经法规处审核同意后，记入建设行业信用系统，并向社会公布。

五、属于工商、国土、规划等相关主管部门职权范围的，移交相应部门处理。

六、本通知自2006年6月1日起施行。

　

二○○六年四月二十四日

附件：日常监督检查的违规行为

 

一、开发企业违规行为

（1）不符合商品房预（销）售条件向买受人收取预订款性质费用或者预（销）售商品房；

（2）将未经主管部门备案将商品房现售；

（3）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房、采用售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；

（4）分割拆零销售商品住宅；

（5）委托没有资格或未经注册的机构代理销售商品房；

（6）签订商品房认购书、预售契约或现房买卖合同前企业未向买受人明示该项目商品房买卖合同（包括补充协议）；

（7）通过不正当手段取得预售许可证；

（8）伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证或房屋所有权证；

（9）一房多售的（网上未完成合同解除和预售登记备案注销，将房屋销售给第三人的）

（10）未将商品房预售所得款项用于工程建设；

（11）未提供有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测；

（12）未经规划或相关部门批准，修改房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积；

（13）预售商品房时，未公示商品房预售面积测绘技术报告书和共用面积分摊情况或未在合同中明示共用建筑面积分摊的内容；

（14）预售商品住宅未按套内面积计价；

（15）预售或现售商品房不实行网上认购、网上签约的（以内部认购、选号、协议等方式私下进行签约）；

（16）未按预售许可内容预售商品房；

（17）未通知抵押权人，擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产；

（18）订立商品房买卖合同前隐瞒商品房已经抵押的事实；

（19）商品房买卖合同订立后，又将房屋抵押给第三人；

（20）虚拟买卖合同、囤积房源；

（21）发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；

（22）未接受认购人委托的情况下擅自设定密码；

（23）变相转让预售房屋，从中收取费用；

（24）未向相关部门如实申报房地产转让成交价格（低价逃税或高价骗贷）；

（25）在联机签约之日起30日内，未持相关资料向市或者区、县房屋行政管理部门申请预售登记；

（26）由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日或合同约定时间内取得房屋权属证书；

（27）2006年9月1日后聘用未取得注册备案《合格证》的销售人员从事商品房销售业务；

（28）委托房屋销售代理机构在其委托范围内发生违规行为；

（29）双方签订认购书或买卖合同后，收回全部合同文本，未交买受人持有一份合同原件；

（30）买卖合同补充协议合同中不合理地减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容；

（31）应按合同约定退房，但不按合同约定退还房价款；

（32）将未达到约定条件的房屋交付使用；

（33）交付的商品房实测面积与预测面积误差比绝对值超出3%，未按规定结付房款；

（34）买卖合同中未约定买受人交纳税费作为交接该商品房的条件，但交付商品房时，强制代收代缴税费作为领取商品房钥匙的条件；

（35）交付的商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格；

（36）交付的商品房室内空气质量经检测不符合国家标准；

（37）未按规定实行分户验收即向购房者交付房屋；

（38）交付的商品住宅经检测不符合我市节能规范；

（39）不符合商品房销售条件发布商品房预售广告、参加房地产交易展示活动；

（40）未在商品房预售广告中载明商品房预售许可证明文号，或未向预购人出示商品房预售许可证明；

（41）未通过招投标方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业；

（42）擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；

（43）办理物业承接验收手续时，不移交有关资料；

（44）不按规定配置物业管理用房；

（45）销售商品房前，未与选聘物业管理企业签订书面前期物业服务合同；

（46）销售商品房前，未制定业主临时公约；

（47）销售商品房前，未将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；

（48）与买受人签订买卖合同中未包含前期物业服务合同约定内容；

（49）未按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任；

（50）与买受人签订的买卖合同约定内容与涉及物业买受人共同利益的约定不一致；

（51）不全额交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给买受人的物业服务费用；

（52）违反《前期物业管理招投标暂行办法》规定进行招标；

（53）其他违规行为。

二、经纪机构违规行为

1、代理销售商品房时，未在售楼场所的明显位置明示商品房销售委托书；

2、代理销售不符合销售条件的商品房；

3、代理销售商品房时收取佣金以外的其他费用；

4、2006年9月1日后聘用未取得注册备案《合格证》的销售人员从事商品房销售业务；

5、销售人员发生违规行为；

6、其他违规行为。

三、房产测绘单位违规行为

1、未按审查合格的施工图进行商品房面积预测；

2、在房产面积测算中未执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定；

3、在房产测算中弄虚作假、欺骗房屋权利人；

4、房产面积测算失误，造成重大损失；

5、与委托人有利害关系；

6、在房屋竣工前对房屋进行实测；

7、房产测绘成果未按规定备案；

8、其他违规行为。

四、从业人员违规行为

1、索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物；

2、利用工作之便，牟取其他不正当的利益；

3、允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；

4、同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务

5、与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

6、其他违规行为。