新闻中心

北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见

发布时间:2012-05-29

《物业管理条例》(国务院令379号,以下简称《条例》)已于9月1日起正式施行。为贯彻实施《条例》,我市正在起草制定本市物业管理办法。由于该办法出台尚需一定的时间,我市原有物业管理的有关规定与《条例》有很大差异,为做好这一期间内物业管理工作,妥善解决当前业主要求解决的问题,制定本意见。

    一、基本原则
    根据《条例》及北京市人民政府第四次城市管理工作会议关于居住区物业管理纳入社区建设精神,就业主大会、物业管理区域划分、前期物业管理、物业管理服务、专项维修资金、物业管理企业与供水、供电、供气、供热等专业服务单位的关系等问题明确意见,其他未涉及问题,按照《条例》及本市现行有关规定执行。
    二、关于业主大会和业主委员会
    (一)业主大会成立按以下规定进行组织和筹备:
    1.《条例》施行前已组建的物业管理委员会,应当按照《条例》要求,在物业所在地街道办事处、乡镇人民政府(以下统称街道办事处)和区县国土房管局指导下,与社区居委会共同组织召开业主大会会议,选举业主委员会;或经业主大会同意,将原物业管理委员会变更为“业主委员会”,制定《业主大会议事规则》或将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》,制定《业主公约》。召开业主大会会议前,原物业管理委员会不得履行《条例》规定的业主大会的职责。
    2.新建和已建成的商品房(包括经济适用房)入住率超过
50%的或入住率不足50%但首户入住已满两年的物业管理区域;公有住房出售率超过50%的物业管理区域,应当尽快组织召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会。分期建设住宅物业的相对独立区域,也可参照本意见成立业主大会。
住宅物业首次业主大会会议由物业所在地的街道办事处负责组织业主代表、建设单位(或公有住房出售单位,以下同)、社区居委会组成业主大会会议筹备组。筹备组中的业主代表由筹备组组成单位按照业主自荐、推荐的形式在充分听取业主意见基础上确定。非住宅物业筹备组由业主代表、建设单位组成。
筹备组按照有关规定履行职责。筹备组应在30日内组织完成召开首次业主大会会议工作,并选举产生业主委员会。区、县国土房管局对筹备组召开业主大会会议工作进行指导、监督。
    3.物业管理区域只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主代表应将全体业主一致同意不成立业主大会的书面决定报送街道办事处和区、县国土房管局备案。
    (二)业主大会会议的召开应执行以下规定并完成相应工作:
    1.首次业主大会会议应当选举产生业主委员会,制定并通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。
    2.投票权的确定。业主在首次业主大会会议上的投票权,按照拥有的物业建筑面积计算,每一平方米计为投票权计算基数,不足一平方米的部分不予计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。此后召开业主大会会议,业主投票权的计算方式按首次业主大会会议制定的《业主大会议事规则》执行。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。但一个代理人不得接受同一物业管理区域内两个或两个以上业主的委托。
    3.业主委员会委员条件。业主委员会委员应当是物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,遵守国家有关法律、法规,遵守《业主公约》和《业主大会议事规则》,模范履行业主义务,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力和一定组织能力;业主委员会委员不得在本物业管理区域从事物业管理服务或相关利益的经营活动。
    4.业主委员会人数及任期。业主委员会委员人数一般为5至9人的单数;首次业主委员会会议应推选主任委员1人,作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2至3年。
    5.业主大会会议决议选聘新的物业管理企业的,应当通过招投标方式进行。业主大会会议可以授权业主委员会依法组织实施招标活动,也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招投标活动应当按照《北京市物业管理招标投标办法》(京国土房管物[2003]848号)和《关于业主大会招标有关问题的意见》(京国土房管物[2004]216号)的规定进行。
    (三)业主委员会备案及印章的刻制
    1.业主委员会备案。业主委员会自组建、换届、改选等产生之日起30日内,经物业所在地的街道办事处审核后,报物业所在地的区、县国土房管局备案。
    2.刻制印章。业主委员会凭区县国土房管局的备案证明到有关部门申请刻制印章;原物业管理委员会改为业主委员会后,应申请变更印章。
    (四)业主大会、业主委员会与街道办事处、社区居委会关系业主大会、业主委员会应当按照物业管理纳入社区建设的有关规定,主动接受街道办事处和区、县国土房管局的指导、监督。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅物业的业主大会、业主委员会召开会议时,应当有所在地的社区居委会参加。业主大会、业主委员会作出决定前,应当听取社区居委会的建议。
    三、关于物业管理区域的划分
    物业所在地区、县国土房管局会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分住宅物业管理区域应当考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定,设施设备相关、共用的物业可以划为一个区域。已建成住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应,自然分割且相对宜于统一管理的物业可以划为一个区域;非住宅区域划分主要考虑建设立项、规划等因素;住宅与非住宅结构相连的区域,应本着有利于物业管理的原则划定。
物业管理区域已经划分且无争议的,不再重新划分。
一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业管理企业负责实施管理。
    四、关于前期物业管理
    前期物业管理是指业主大会成立前,由建设单位选聘的物业管理企业负责实施的管理服务。前期物业管理应遵照以下规定:
    (一)关于前期物业管理招投标
2003年12月1日起,凡申领《商品房预售许可证》的住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位以及现售住宅的建设单位,应当按照招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
同一物业管理区域由一个物业管理企业负责管理,分期开发建设的,前期建成部分已确定物业管理企业的,后期建设部分可不再进行招投标。
投标人少于3个或者住宅规划总建筑面积小于2万平方米或仅为单栋住宅的,经物业所在地区、县国土房管局批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
    (二)关于前期物业管理方案
    1.建设单位在销售物业前,应当制定前期物业管理方案。物业管理方案主要包括《前期物业服务合同》、《业主临时公约》和物业管理招投标备案材料。
建设单位应当与选聘的前期物业管理企业签订书面的《前期物业服务合同》。合同中应当约定物业管理服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等。
《业主临时公约》应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
    2.销售物业时,建设单位应将《前期物业服务合同》中的物业管理服务内容、服务标准、费用标准及收取方式等主要内容作为房屋买卖合同的内容,并向买受人明示《业主临时公约》。物业买受人在签订房屋买卖合同时,应书面承诺遵守《业主临时公约》。
2003年9月1日至《关于发布(业主临时公约)和(〈前期服务合同>示范文本的通知》颁布之日前,已经核准物业管理公约的新建项目,没有制定《业主临时公约》的,建设单位应当向买受人明示物业管理公约,买受人应当签署遵守物业管理公约的承诺书;已按《条例》规定制定《业主临时公约》的,建设单位在销售物业时应向买受人明示《业主临时公约》,物业买受人应书面承诺遵守《业主临时公约》。
    五、关于物业管理服务
    (一)物业管理企业应当依照《条例》与业主签订书面的物业服务合同,明确物业服务范围和内容、服务标准、服务费用标准及收取方式、双方权利义务、合同期限、变更或解除合同条件、合同解除和终止时的管理权移交、违约责任等。凡实行物业管理的住宅物业,物业服务必须符合《北京市住宅物业管理服务标准》要求;同时,物业管理企业必须建立突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施。
物业管理企业应当严格按照规定或合同约定的收费标准和收费方式向业主收取物业服务费用,遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应原则,按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定向业主提供物业服务。业主大会依法或合同约定要求调整收费标准、改善服务质量的,物业管理企业应及时配合做好相应工作,自觉接受业主监督。物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务收费由双方约定。
    (二)物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用原则。开发建设单位、业主大会授权的业主委员会或产权人依照规定原则和程序组织的物业管理招投标,具有相应资质和能力的物业管理企业可积极投标,但不得弄虚作假,以串通投标或骗取中标等方式妨碍公平竞争,损害招标人和其他投标人的合法权益。物业管理企业中标后,应当依法与招标人签订合同,并妥善处理与原物业管理企业之间的交接工作。
    (三)新建物业承接时,物业管理企业应当按照《条例》第二十九条规定接收、查验建设单位提供的物业管理所需相关资料,同时对物业共用部位、共用设施设备进行质量和使用功能的查验。
承接双方应当做好查验记录。查验中发现的材料不齐备、共用部位、共用设施设备质量和使用功能问题,物业管理企业应当书面告知建设单位,建设单位应当予以整改。对边建设、边入住的物业,应当查验水、电供应是否正常,是否具备通气条件,交通道路是否通畅,与施工场地是否有明显分界隔离设施。
业主大会成立后,依法选聘的新物业管理企业与原物业管理企业交接的,应在原服务合同解除后进行。新物业管理企业对共用部位、共用设施设备进行查验,原物业管理企业应一并移交物业管理所需相关资料、全体业主所有的物业管理用房等资产、以及预收的物业服务费用、代管的物业押金等收支帐目和资金。物业管理企业不得强占或强行接管,防止出现管理真空或造成管理混乱。
    (四)严格企业资质审批和等级管理制度。未取得资质证书的企业,不得从事物业管理;要通过资质年检和资质动态管理,加强对物业管理企业的管理,管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业要予以整顿、清理。建立企业信用评价体系,对居民反映或投诉较多的企业,要予以公告,并作为企业资质年检的重要内容。物业管理行业协会应充分发挥作用,加强行业自律和行业监管,促进物业管理企业不断提高服务水平。
    六、关于专项维修资金
    住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,仍按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》(京房地物字[1999]1088号)规定的比例交纳共用部位共用设施设备专项维修资金;住宅小区内的非住宅物业应按《条例》规定交纳专项维修资金。
    七、关于物业管理企业与专业服务单位的关系
    物业管理企业与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位在费用收取与相关管线和设施设备维修、养护责任划分问题,在我市物业管理办法出台前,物业管理企业与专业服务单位可以按照《条例》进行协商处理。
双方未达成一致意见的,对上述专业服务的费用收取、管线和设施设备的维修、养护责任划分等暂时维持现状,以保证居民的正常生活。
    八、加强领导,促进物业管理健康发展
    物业管理与居民生活息息相关,涉及千家万户的利益。《条例》的颁布,对于规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业合法权益,改善和提高群众的工作生活环境,都具有十分重要的意义。
各有关单位要统一思想,提高认识,切实加强对物业管理工作的领导,加大对《条例》的宣传、贯彻实施力度,促进物业管理的健康发展,解决当前物业管理工作中存在的突出问题。
各区县、各有关单位要加强对《条例》的宣传、学习和领会,制定贯彻实施工作方案,并尽快组织实施。
各区县要加快设立国土房管派出机构,健全基层房屋管理体系,加强对业主大会、业主委员会的组建指导工作,规范其日常运作;对于已经成立物业管理委员会的,要指导其尽快实现职责、章程和名称的转变。加强对物业管理企业服务和收费行为的监督检查。

当前,我市一些物业管理纠纷和矛盾还比较突出,为维护正常的社会秩序,切实保护居民的合法权益,各区县国土房管局要在认真分析纠纷产生原因的基础上,依靠和配合街道办事处、社区居委会,及时协调处理物业管理纠纷。