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关于印发《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》及开展物业服务检查工作的通知

发布时间:2012-05-29

京建物〔2005〕367号

各区县建委: 

为进一步规范物业管理企业服务行为,加强日常监督管理,并逐步建立和完善物业服务监管和群众反映问题的快速处理机制,市建委研究制定了《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》,现印发给你们。各单位要依据《检查规范》开展物业服务检查工作。现将有关问题通知如下: 

一、今年起,各单位要按照《北京市住宅物业管理服务标准》(京国土房管物[2003]950号)、《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的要求,加强辖区内物业服务的日常检查工作。 

二、检查要求 

(一)检查对象 

本辖区内取得《物业管理企业资质证书》、管理住宅物业项目的物业管理企业为检查对象;业主投诉较多的住宅物业项目为重点检查对象。 

(二)检查内容 

检查要按照《检查规范》的要求进行;群众反映、投诉较多的项目,重点检查和处理。 

(三)检查方式 

各单位自行组织检查,重大纠纷、投诉及集体访事件,市建委参与。城近郊区要每月检查15个住宅项目,远郊区县不低于5个住宅项目,各单位可结合本地实际进行,可结合年度市优小区复验工作进行。 

(四)检查时间 

今年的检查工作自5月开始,11月底前完成。 

以后每年的检查从第二季度开始,11月底前完成。 

(五)整改和处理 

对问题突出需要整改的,各单位要向物业管理企业发出“整改通知书”(格式式样附后);限期内未整改的,各单位应将处理情况上报市建委,记入企业信用档案,并进行网上公示;情节严重的,要依法处罚。检查结果、整改情况作为企业服务评价、企业资质等级申报、企业年检的重要依据。 

三、各单位应将检查情况按月以书面形式上报市建委。每月底前上报《住宅物业服务检查情况月报表》(格式式样附后)。今后,各单位要将此项检查工作,列入年度工作计划。 

四、要通过检查、整改、网上公示、处罚等方式,逐步建立完善动态管理和静态管理相结合、以动态管理为主的企业服务监管和群众反映问题的快速处理机制。 

五、《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》试行期间,遇有需要解释的问题,请及时报告。 

附件:《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》

 

北京市住宅物业服务检查规范

北京市建设委员会    

2005-4-22

 

北京市住宅物业服务检查规范(试行)

一、企业主体要求:

1、资质等级证书:

(1)有《物业管理条例》颁布后颁发的《物业管理企业资质证书》;

(2)管理服务项目与企业资质等级相符(依京国土房管物[2004]438号文件印发之后执行);

(3)分支机构名称与《物业服务合同》中的具体管理单位名称一致,并在物业项目所在地房屋管理部门备案。

2、工商营业执照:

2004年度年审合格证明。

3、物业服务合同:

(1)对应管理服务的物业项目,有效期内的《物业服务合同》;

(2)分支机构所管理服务的物业项目与《物业服务合同》中的物业项目名称一致,且《物业服务合同》在物业项目所在地房屋管理部门备案。

4、专项服务审核批准文件:

(1)提供机动车停车场(库)管理服务的,有市政管委批准的《机动车停车管理经营许可证》;

(2)成立保安队伍的,有公安部门的批准文件。

二、管理服务行为要求:

(一)舒适:

1、卫生环境:

(1)卫生保洁方案:有保洁范围,清洁标准,职责分工,有监督检查。

(2)保洁服务应达到《北京市住宅物业管理服务标准》(以下简称《服务标准》)项目(四)(2)-(6)的要求。

2、绿化环境:

(1)有绿化养护方案:有养护范围,养护标准,职责分工,监督检查机制。

(2)绿化标准达到《服务标准》项目(三)的要求。

3、设施设备使用:

(1)设施设备运行正常,无因管理、养护失误造成的停水、停电和停电梯等事故。

(2)设施设备标志、标识、标线醒目、美观、规范。

(3)服务标准达到《服务标准》项目(二)、(八)、(九)的要求。

4、人性化和谐环境:

(1)建立全方位物业服务应答机制和纠纷投诉处理机制,推广“以人为本”的理念和服务模式,不断提高用户满意度水平。

(2)接受社区党委和街道办事处的领导,加强与居委会、派出所联系和协调,支持和配合业主管委会的工作。

(3)服务标准达到《服务标准》项目(一)的要求。

(二)安全:

1、公共秩序良好:

(1)维护公共秩序的方案:有各岗位的保安范围、标准、责任分工、防范措施、监督检查机制。

(2)上岗执勤保安员有统一服装、标志和固定的岗位。

(3)保安区域未发生治安大案、要案。

(4)服务标准达到《服务标准》项目(五)的要求。

2、设施设备运行使用安全:

(1)安全运行措施规范:

值班、操控室公示:值班表(月、周)、操作程序、突发事件预案、巡视检查和维修保养制度;

有三记录:运行记录、故障记录、维修保养记录。

一备:操作技术规范备用。

(2)全体职工要掌握火灾、地震等灾害事故的自救、求救的措施、方式、方法,并有考核记录。

3、公共财产的看管:

(1)对公共设施、设备数量、位置、使用状况、有明确的现状记录,即公共设施设备管理清册。

(2)对易损、易失的设施设备有防范保护措施和备件储备。

4、突发事件的应对:

(1)有突发事件程序性预案,包括地震、防汛、火灾、煤气管道泄漏、跑水、停水、停电、电梯困人、治安刑事事件、高空抛物等应急预案。

(2)向业主宣传突发事件、事故的自救、求救的方式、方法。

(3)有计划、有目的地组织业主开展应对突发事件、事故的演习。

(4)公开紧急报警、求救的电话。

(三)方便:

1、公共性生活设施基本配套、齐全、有效。

(1)居民生活必需的公共设施如:存车处、社区服务站、超市、医疗站等运转正常。

(2)各种标志、标线明显清晰。

2、人车出入顺畅、快捷。

(1)结合实际实行人车分流,各行其道。

(2)存车管理应达到服务标准项目(六)的要求。

3、日常管理服务项目齐全、合理、便捷。

(1)房屋装饰装修管理达到《服务标准》项目(十)的要求

(2)特约服务项目基本上满足业主的生活需求。

(四)节俭:

1、物业实现增值、保值。

(1)物业公共设施、设备在使用年限内基本完好,即各类房屋、设施设备普查结果表明“基本完好”。需维修的房屋,要有维修计划、方案,或业主大会决议,以及项目竣工验收、结算情况。

(2)物业管理服务水平与需求基本匹配。

2、物业服务收费合法、公开。

(1)收费合法:经济适用房小区执行京价房字[2000]163号;普通居住小区执行京价房字[1997]196号;高档住宅小区执行京价房字[1998]394号。

(2)收费方式:明码标价,即在收费现场和物业管理公共区域内公示。

(3)专项收费:办理相关价格备案手续。。

(4)公开服务标准。

实行酬金制的应每年公布一次物业服务收费账目。

(5)利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的,有相关业主、业主大会同意意见或协议。

3、物业服务消耗人力、能源、资源合理、节约。

(1)实行定岗、定员、定编、定指标、定奖惩的人员管理机制。

(2)有节约能源、资源的计划、措施。

(3)开展合理利用公共资源的多种经营,以补充物业管理费用。

(4)开展电子计算机管理,主要管理数据和内容应进入电子计算机管理程序。