新闻中心

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知

发布时间:2012-05-29

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》制定规范和示范文本的通知
(京建发〔2010〕762号)


各区县建委、房管局,各有关单位:

  为贯彻落实《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发[2010]739号),协助、指导和规范业主大会、业主委员会的成立及活动,保障广大业主的合法权益,现将《北京市住宅区管理规约》、《北京市住宅区业主大会议事规则》、《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》和《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》的制定规范及示范文本印发给你们,上述文件自2011年1月1日起实施。北京市住房和城乡建设委员会、北京市社会建设工作办公室、北京市民政局、北京市规划委员会《关于印发<管理规约>、<业主大会议事规则>和,<首次业主大会会议召开工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449号)》同时废止。

  特此通知。

二〇一〇年十二月二十七日


  附件1:《北京市住宅区管理规约制定规范》

  附件2:《北京市住宅区管理规约》(示范文本)

  附件3:《北京市住宅区业主大会议事规则制定规范》

  附件4:《北京市住宅区业主大会议事规则》(示范文本)

  附件5:《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范》

  附件6:《北京市住宅区首次业主大会会议召开方案》(示范文本)

  附件7:《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范》

  附件8:《北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告》(示范文本)

  附件1:

北京市住宅区管理规约制定规范


  1.[管理规约]管理规约是首次业主大会会议筹备组拟订的,由本物业管理区域业主大会会议通过的对物业的使用、维护和管理、业主的共同权益的维护、物业共用部分的经营和收益分配等公共管理权的行使、物业管理区域内的应急预案、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。
  2.[制定主体和时间]首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟定管理规约草案。
  3.[公示和修改]管理规约草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7天。公示期间,筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内,筹备组应当参考业主提出的意见和建议,确定正式的管理规约草案。
  管理规约草案与现行法律、法规、规章等相抵触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的管理规约草案在物业管理区域内显著位置重新公示。
  4.[法律效力]管理规约草案应当在首次业主大会会议上进行表决,经专有面积占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意,管理规约草案经表决通过后在本物业管理区域内生效。
  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规、规章或者损害社会公共利益。
  管理规约对业主及物业使用人具有约束力。业主或者物业使用人违反管理规约,损害其他业主和物业使用人合法权益的,受损害人可以依法提起诉讼。
  5.[基本内容]管理规约的基本内容应当包括九部分内容,分别为物业基本情况、物业管理方式、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使用、维护和管理、物业管理区域内的应急预案、违反管理规约应当承担的责任、争议解决方式和附则。
  5.1 物业基本情况:包括物业管理区域划分及调整、物业服务用房的基本情况和物业共用部分。
  5.2 物业管理方式:按照《物权法》、《北京市物业管理办法》的规定,业主大会可以决定本物业管理区域内实行自行管理、委托物业服务企业或者专业性服务企业管理、委托其他管理人管理。
  5.3业主共同管理的权利和责任:业主按照《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规、规章和规范性文件的规定对物业管理区域共用部分享有共同管理权利并承担共同管理责任。
  5.4物业共用部分的经营和收益分配:物业管理区域内的物业共用部分的经营和收益可以分为属于全体业主的经营及收益和属于相关业主的经营及收益。
  属于全体业主或者相关业主的共用部分,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用;利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规的规定和本规约的约定,并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的,按照物业服务合同约定可以委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。
  利用物业共用部分经营所得收益,属于全体业主或者相关业主的共用部分,按照相关法律法规的规定和全体业主或者相关业主的约定进行分配,但全体业主或者相关业主约定的分配方式不得违反相关法律、法规和规章的禁止性规定。
  利用物业共用部分经营所得收益,一般按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配,全体业主或者相关业主另有约定的除外。
  业主委员会、相关业主应当至少每半年在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况,接受业主大会、业主的监督。
  业主转让建筑物内的专有部分,其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。
  5.5物业的使用、维护和管理:包括物业使用的注意事项和禁止行为、物业的装饰装修、物业的维修、更新和改造、专项维修资金的筹集和使用、物业服务费用的缴纳和监督、水、电、气等费用的交纳及相关设施设备的维修责任。
  5.6 物业管理区域内的应急预案:管理规约中应当约定物业管理区域内发生下列紧急情形之一的,授权相关主体采取紧急措施的应急预案:
  (一)物业服务企业突然停止提供物业服务;
  (二)《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危及房屋使用安全的紧急情况;
  (三)其他紧急情形。
  5.7 违约责任:业主、使用人违反管理规约约定,侵害他人合法权益的,业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正;业主、物业使用人拒不改正的,应承担违约责任,并可以由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实,限期未改正的,业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。
  管理规约中可以对业主不交存专项维修资金、拒付或者不按时交纳物业服务费用和其他应当分摊的费用等损害业主共同权益的行为,约定不得行使以下共同管理权:
  1、选举权和被选举权;
  2、不得参与经营物业共有部分业主所得收益的分配。
  限制共同管理权的时限应当在管理规约中予以明确。
  物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。
  5.8 争议解决方式:业主之间因本规约实施中发生的纠纷,可以协商解决。协商不成的,由业主委员会、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会或者物业管理纠纷调解组织进行调解;也可以申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
  因物业管理纠纷而引起的民事诉讼,其费用由参加诉讼的业主依法承担;属共同诉讼的,经业主授权,推荐诉讼代表人具体实施,诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。
  5.9 附则:对管理规约的生效时间等事项作出约定。
  6.[适用范围]本管理规约适用于本市行政区域内的住宅区物业项目及相关活动,非住宅区参照执行。
  7.[行政管辖和行政指导]相关行政管理部门在依法执行公务需要进入物业管理区域时,各相关主体应当予以配合。
  8.[格式及填写说明]管理规约正文应当用A4纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划掉。

  附件2:

北京市住宅区管理规约
(示范文本)

使 用 说 明


  一、本管理规约文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会制定,适用于本市住宅区业主、业主大会的相关活动。
  二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。
  三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

            管理规约
(名称应当与前期物业服务合同名称一致)

第一部分 物业基本情况


  (应当与前期物业服务合同内容一致)
  一、物业管理区域
  东至               
  南至               
  西至               
  北至               
  物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商品房预售合同、商品房现房买卖合同。
  对本物业管理区域进行调整的,应当按照《北京市物业管理办法》第六条、第十一条的规定,分别经原物业管理区域内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申请。
  二、物业服务用房
  物业服务用房建筑面积为     平方米,其中地上建筑面积为   平方米,位于   【幢】【座】      单元     号;地下建筑面积为   平方米,位于   【幢】【座】       单位   号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为   平方米,位于   【幢】【座】        单位   号。
  (注:物业服务用房为多处时,可根据实际情况增加以上内容)
  三、物业共用部分
  根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定,业主共用部分包括:
  (一)单幢建筑物的共用部分,包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)     等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置      等设备。
  (二)物业管理区域内的共用部分,包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋       等。

第二部分 物业管理方式

  四、本物业管理区域内,实行下列第   种物业管理方式。
  1.由全体业主自行管理;
  2.全体业主依法选聘物业服务企业;
  3.由全体业主依法选聘其他人管理;
  4.               
  采取第1种物业管理方式的,书面告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门;采用第2、3种物业管理方式的,双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护,并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。
  《北京市物业管理办法》实施后,申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,全体业主确定物业管理方式时,可以根据《住宅物业服务标准》(编号DB11/T 751-2010)选定相应的物业服务标准。

第三部分 业主共同管理的权利和责任

  五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定,享有相应的权利,履行相应的义务。
  业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:
  (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
  (二)选举或者更换业主委员会委员;
  (三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;
  (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
  (五)筹集、管理和使用专项维修资金;
  (六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
  (七)申请分立或者合并物业管理区域;
  (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
  决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
  业主大会、业主委员会依法作出的决定,对业主具有约束力;业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。
  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前,应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
  业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同,应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。
  因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因,业主大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的,按照《北京市物业项目交接管理办法》(京建发[2010]603号)第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用,由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。
  六、业主的共同管理责任
  (一)物业服务费用及其交纳、监督
  各业主同意,物业服务收费采取    (包干制/酬金制)方式,按业主专有部分面积大小共同负担,并按照本规约和物业服务合同约定向足额交纳,接受业主大会、业主委员会的监督。
  物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况,并接受审计监督;审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。
  业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交付;   月以上拒交物业服务费用的,业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况,并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额;仍不交纳的,业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。
  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的,其费用由双方约定;物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。
  (二)专项维修资金的交存和使用
  1.业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。
  2.使用专项维修资金的,物业服务企业或者其他管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案,并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  3.业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布;并每  个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。
  4.一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30%时,由业主委员会按下列第  种方式,向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金:
  (1)一次性交存;
  (2)按   元/平方米逐月交存至业主一卡通;
  (3)                  
  业主转让物业专有部分的,其交存的专项修资金随房屋所有权同时过户。
  业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并由业主另行表决通过。
  (三)水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任
  本物业管理区域内,业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。
  物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的,应当公布委托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的,应按相关供用合同规定承担违约责任。
  水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任,由业主、专业单位按照相关规定承担;前款设施属于业主专有的,由业主承担维修费用;属于业主共用的,由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。
  业主大会应当代表业主,及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系,并与开发建设单位办理户名变更手续。
  (四)业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。
  (五)遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。
  (六)各业主同意,在物业使用和维护中,遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定,按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
  业主不承担上述第    (可多选)项共同管理责任,损害业主共同权益的,业主大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第    (可多选)项成员权利,:
  1.不得担任业主委员会委员或候补委员;
  2. 业主大会会议表决权;
  3.共用部分经营收益分配权;
  4.            
  限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。

第四部分 物业共用部分的经营和收益分配

  七、物业共用部分的经营
  利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规和本规约的规定,并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的,按照物业服务合同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。
  八、物业共用部分经营收益分配
  (一)利用物业共用部分经营所得收益的分配,按照下列第   
  种方式分配:
  1.业主专有部分占建筑物总面积的比例分配;
  2.全体业主或者相关业主其他约定
                  
  属于全体业主的共用部分,按下列第     种方式使用:
  1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到维修资金监管专户;
  2.                  
  3.                  
  属于相关业主的共用部分,按下列第    种方式使用:
  1.用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到市维修资金监管专户;
  2.                  
  3.                   
  (二)业主委员会、相关业主应当   (至少每半年)在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况,接受业主大会、业主的监督。
  (三)业主转让建筑物内的专有部分,其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。

第五部分 物业的使用、维护和管理

  九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定,并按照下列规定使用物业:
  (一)按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分,不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的,除遵守法律、法规以及本规约外,应当征得有利害关系的业主同意;
  (二)进行室内装饰装修时,遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定,在工程开工前,应当事先告知物业服务企业或者其他管理人,并与其签订室内装饰装修管理服务协议;遵守装饰装修的注意事项,不从事装饰装修的禁止行为,不得影响毗邻房屋的使用安全;主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查;
  (三)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施,减轻或者避免施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响,晚间   时至次日上午   时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工;
  (四)因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的,应当及时恢复原状,造成相邻业主财产损失的,应当承担相应的赔偿责任;
  (五)安装空调,应当按照房屋设计预留的位置安装,未预留位置的,按照有关规定或者物业服务企业或者其他管理人指定的位置安装;
  (六)合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备,不擅自拆改相关管线、设备;
  (七)使用电梯,应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定;
  (八)停放车辆,应遵守本物业管理区域内车辆停放有关规定。机动车在本物业区域内行驶应避让行人车速不超过   公里/小时,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或者登记; 机动车严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得用于其他用途;
  (九)阳台封闭,应遵守本物业管理区域内阳台封闭的有关规定。阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品,不擅自张贴或者安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或者标语等;
  (十)业主饲养宠物,应当遵守相关管理规定,及时清理宠物粪便,乘坐电梯的,应当避开乘梯的高峰时间;
  (十一)___________________________________________
  (十二)法律、法规、规章的其他规定。
  十、业主、物业使用人在使用物业中,除应当遵守法律、法规政策的规定外,不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为:
  (一)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
  (二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违规凿、拆、搭、建;
  (三)占用或者损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房(棚)等物业共用部分。
  (四)损坏或者擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共用设施设备;
  (五)违法搭建建筑物、构筑物;
  (六)不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;
  (七)违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或者超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物,影响公共环境、破坏绿地等;
  (八)践踏、占用绿化地、损坏、涂划园林建筑小品;
  (九)影响市容观瞻或者本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等;
  (十)随意停放车辆,鸣喇叭或者以其他方式制造超过规定标准的噪音;
  (十一)擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构,不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理;
  (十二)使用电梯时超载、运载粗重物品,在轿厢内吸烟、张贴、涂画或者损伤内壁;
  (十三)危害公共利益、侵害他人合法权益或者其他不道德的行为;
  (十四)法律、法规、规章政策禁止的其他行为。
  ___________________________________________
  ___________________________________________
  十一、业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业:
  (一)对物业专有部分的维修养护,不侵害其他业主的合法权益;
  (二)因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或者物业服务企业或者其他管理人应当事先告知相关业主,相关业主应给予必要配合;相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的,应当负责维修并承担赔偿责任;
  (三)因维修物业或者公共利益,确需临时占用、挖掘道路、场地的,须向物业服务企业或者其他管理人提出申请,经书面同意后方可实施,并在约定期限内恢复原状;造成损失的,应当赔偿;
  (四)物业在使用中存在安全隐患,已经或者即将危及公共利益及他人利益的,责任人应当及时应急维修;责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业专有部位应急维修的,物业服务企业或者其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会两名以上委员到场见证下实施应急维修,维修发生的费用由责任人承担;
  (五)当物业服务企业或者其他管理人对物业共用部分维修养护时,相关业主应予以配合;有造成本物业共用部分或者其他业主房屋及附属设施设备损坏的,由造成损坏的责任人承担赔偿责任;
  (六)本物业管理区域内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或者使用功能障碍,由建设单位负责解决;
  应当由建设单位维修,建设单位拒绝维修或者拖延维修的,业主可以自行或者委托他人维修,维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。
  物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的,由物业服务企业或者其他管理人直接组织实施,费用按规定列支。
  (一)属规定的急修项目;
  (二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;
  (三)经安全鉴定机构鉴定的危险房屋;
  (四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形;
  (五)物业维修、更新、改造费用在      元以下;
  (六)                      
  十二、物业维修、更新、改造的实施
  物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的,经业主大会同意或者相关业主共同同意后,由物业服务企业或者其他管理人组织实施,费用按规定列支。
  (一)物业维修、更新、改造费用在   元以上;
  (二)                       
  (三)                       
  十三、物业转让、出租的相关事项
  业主转让或者出租物业专有部分时,须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后,当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内,将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或者其他管理人、业主委员会。
  房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定,尊重社会公德,不得危及物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的,业主均应承担相应的责任。
  房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准;不得擅自改变房屋原设计功能和布局,对房屋进行分割搭建,按床位出租或者转租,或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。
  对违反本规约出租或者转租的,业主委员会有权书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。
  业主转让物业专有部分,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用、专项维修资金;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  十四、共用部分保险
  本物业管理区域内物业共用部分及公众责任保险,自行管理的,由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享有权利、履行义务;选聘物业服务企业或者其他管理人的,由业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人从物业服务费用中提取并办理相关手续。
  业主、物业使用人在物业使用过程中,有违反本规约物业使用禁止行为的,其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告,由有关部门依法查处;受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。

第六部分 紧急情况下的应急预案

  十五、紧急情况下的应急预案
  物业管理区域内发生下列紧急情形之一的,授权    启动紧急措施的应急预案:
  (一)物业服务企业突然停止提供物业服务;
  (二)《北京市物业管理办法》第三十四条的规定的危及房屋使用安全的紧急情况;
  (三)其他紧急情形:                   

第七部分 违约责任

  十六、违反规约应当承担的责任
  业主、物业使用人违反本规约规定,侵害他人合法权益的,业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人有权要求其改正;业主、物业使用人拒不改正的,应承担以下违约责任,并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、物业使用人的姓名及违约事实:
  (一)向全体业主或者相应业主支付违约金     
  (二)损害赔偿;
  (三)                    
  限期未改正的,业主大会也可以依本规约对其提起诉讼。
  十七、连带责任
  物业使用人违反本规约的,相关业主承担连带责任。

第八部分 纠纷的处理与相关民事诉讼

  十八、业主之间因本规约实施中发生的纠纷,可以协商解决。协商不成的,可以采用以下           方式解决:
  1.业主委员会调解;
  2.社区居民委员会调解;
  3.物业管理纠纷人民调解组织调解;
  4.申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。
  因物业管理纠纷而引起的民事诉讼,其费用由参加诉讼的业主依法承担;属共同诉讼的,经业主授权,推荐诉讼代表人具体实施,诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。

第九部分 附则

  十九、本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约,经业主大会会议表决通过之日起生效。
  本规约未尽事项由业主大会会议补充。
  二十、本规约对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,规约的效力及于物业的继受人。
  本规约自首次业主大会会议表决通过之日(        日)起生效。
  二十一、制定和修改的管理规约,按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
  二十二、本规约业主各执1份,业主委员会保存3份, 物业所在地的区(市)县房屋行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会各1份。

   区(市)县   (物业名称)业主大会
年   月   日


  附件3:

北京市住宅区业主大会议事规则制定规范


  1.[业主大会议事规则]业主大会议事规则是全体业主关于业主大会组织架构与活动规范的约定。
  2.[制定依据]根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》,结合本物业管理区域实际,制定业主大会议事规则。
  3.[制定、公示和修改]首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起60日内拟定业主大会议事规则草案。
  业主大会议事规则草案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7天。公示期间,筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内,筹备组应当参考业主提出的意见和建议进行修订,确定正式的业主大会议事规则草案。
  业主大会议事规则草案与现行法律、法规、规章等相抵触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的业主大会议事规则草案在物业管理区域内显著位置重新公示。
  4.[业主大会]业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,在物业管理活动中,业主基于建筑物区分所有权,依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权利并承担共同管理责任。
  5.[业主大会的活动]业主大会、业主委员会应当依据法律、法规、规章的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定行使共同管理权、履行职责。
  业主大会、业主委员会依法行使共同管理权不受任何组织和个人的非法干涉。
  业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
  6.[业主大会的机构设置]业主大会选举产生业主委员会,业主大会可以设立监事会,聘任财务人员、秘书等人员。
  监事会是业主大会下设的监督机构,由业主大会选举产生,对业主大会负责,依业主大会授权开展工作,对业主大会决定的执行和财务活动进行监督,监事会做出的决定经业主大会通过后生效。监事会可根据需要组建专门工作小组,开展专项工作。
  业主大会设立监事会的,议事规则中应对监事会成员产生方式、职责范围等内容明确规定。
  财务人员和秘书由业主委员会公开招聘,秘书和财务人员的设置、职责和任免由业主委员会决定,决定结果在小区内公示,公示时间不少于7日。
  7.[基本内容]业主大会议事规则应当包含下列内容:
  7.1业主大会会议种类:业主大会会议分为定期会议和临时会议,有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议:
  (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议的;
  (二)经业主委员会半数(含半数)以上委员提议变更业主委员会委员的;
  (三)业主委员会委员空缺达半数以上的;
  (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时会议的;
  (五)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。
  7.2业主大会会议召开的形式、程序、议事和表决。
  7.2.1会议召开的形式:业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  7.2.2会议召开的程序:业主大会会议召开的程序包括形成业主大会会议议案、发布公告、会议召开、表决和公告业主大会会议决议(含决议被通过或被否决)。
  业主大会会议召开前15日,业主委员会应当将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。业主大会会议应当自召开之日起90日内完成。
  7.2.3表决方式:业主大会会议可以现场表决或书面表决,也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,可通过业主决定共同事项公共决策平台核查,核查结果公布以前不影响现场或书面表决结果的效力。
  7.2.4业主大会决议、决定的效力:业主大会形成的决议、决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决议、决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。
  业主大会形成的决议、决定违反法律、法规和规章的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位及时责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主;业主大会形成的决议、决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  7.3业主可以幢、单元为单位设立业主小组,业主小组由该幢、单元的全体业主组成,讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项,根据该幢、单元的全体业主约定,业主小组还可以履行下列职责:
  (一)讨论业主大会拟讨论的事项;
  (二)推选业主代表出席业主大会会议。
  业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任,会议议事程序参照业主大会会议程序执行。
  业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知;业主小组未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论,并作出决议。
  7.4推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当于参加会议前3日,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主的意见,业主代表不能代替业主本人作出决定。表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。
  7.5业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容投票表决。
  7.6业主大会发生下列情形之一的,应当由业主委员会向社会公告,并向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府做书面报告,在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,做好财务清算工作:
  (一)建筑物灭失的;
  (二)物业管理区域发生变化的;
  (三)其他原因导致业主大会事实灭失的。
  财务清算结束后30日内,业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销以及业主大会、业主委员会印章注销等手续,因为物业管理区域合并导致业主大会解散的,业主委员会将保管的其他档案资料移交给调整后物业管理区域内的业主委员会,建筑物灭失的或其他原因导致业主大会事实灭失的,业主大会将保管的其他档案资料移交给当地街道办事处、乡镇人民政府。
  7.7业主委员会委员资格、人数、任期、更换、候补及补选办法、会议形式、议事规则和工作制度。
  7.7.1业主委员会的产生:业主委员会由业主大会会议选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主监督。
  7.7.2业主委员会主任、副主任的产生:业主委员会主任和副主任在全体委员中推举或选举产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议,重新选举产生业主委员会主任或者副主任。
  7.7.3业主委员会会议种类:业主委员会会议分为定期会议和临时会议。有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起7日内组织召开业主委员会临时会议:
  (一)经三分之一以上业主委员会委员提议;
  (二)业主委员会主任认为有必要的;
  (三)业主委员会就业主提议形成议案的。
  业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
  7.7.4业主委员会议事规则和工作制度:业主委员会会议由业主委员会主任或其委托的副主任负责召集和主持,业主委员会应当做好会议的书面记录。业主委员会作出决议或决定应至少有超过备案全体委员半数以上的委员的同意且书面签署。
  业主可以查阅、抄录和复制业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。涉及业主个人隐私的,应当征得相关业主本人同意。
  7.7.5业主委员会决定的效力:业主委员会作出的决定,对业主委员会委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业主必须共同遵守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。
  业主委员会作出的决定违反法律、法规和规章的,业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位依法处理;业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  7.8业主大会、业主委员会等业主大会其他执行机构经费的筹集、使用和管理制度。
  业主大会和业主委员会等业主大会其他执行机构的工作经费由全体业主分摊或者从经营物业共用部分收益中提取,归全体业主共有,不得强制要求物业企业或其他管理人承担。
  业主大会的财务管理由业主委员会负责,财务管理人员由负责人、会计和出纳组成,负责人由业主委员会推选的一名委员担任。财务管理人员不能继续履行职责时,业主委员会应及时确定接管人员。
  7.9业主大会、业主委员会印章和档案等管理制度。业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档,供业主查阅。
  8.[适用范围]本规范适用于本市行政区域内的住宅区业主大会的活动,非住宅区业主大会活动参照本规范。
  9.[备案]业主大会议事规则内容以在政府备案的文件最终文本为准。
  10.[格式及填写说明]业主大会议事规则正文应当用A4纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划掉。

  附件4:

北京市住宅区业主大会议事规则
(示范文本)

使 用 说 明


  一、本议事规则文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会制定,适用于本市住宅区业主、业主大会的相关活动。
  二、本示范文本中相关条款后有空白行,供业主自行约定或补充约定。业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。
  三、非住宅区可以参照适用本示范文本。

       业主大会议事规则
(名称应当与前期物业服务合同名称一致)

第一章 业主大会

  第一条 本业主大会名称为    区县     业主大会。
  第二条 业主大会的议事内容包括:
  (一)制定、修改管理规约、业主大会议事规则;
  (二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
  (三)决议业主委员会的工作职责和经费;
  (四)审查业主委员会和物业服务企业或其他管理人的年度工作报告;
  (五)决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;
  (六)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
  (七)筹集、管理和使用专项维修资金;
  (八)决议申请改建、重建建筑物及附属设施;
  (九)决议申请变动建筑主体和拆改承重结构;
  (十)决议申请分立或者合并物业管理区域;
  (十一)改变或者撤销本物业管理区域内部分业主作出的与业主大会决定相抵触的决议;
  (十二)制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;
  (十三)制定物业合同无法履行等情形的应急预案;
  (十四)决议本物业管理区域内全体业主共用部分的经营、收益分配等方案;
  (十五)决议对业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,向人民法院提起诉讼的事项;
  (十六)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜;
  (十七)决议物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
  决定第(七)项事项,应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(八)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(十)项事项,应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
  决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;法律、法规和规章另有规定的,从其规定。
  第三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
  业主大会每年召开  次定期会议,召开时间为    ,由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:
  (一)上一年度物业管理情况报告;
  (二)上一年度业主委员会工作情况报告;
  (三)上一年度业主大会收支情况报告;
  (四)物业管理的其他有关事项。
  业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容:
  (一)审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的年度工作计划;
  (二)选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员;
  (三)决议下一年度物业管理有关事项;
  (四)决议下一年度业主大会收支预算;
  (五)决议物业管理其他的有关事项。
  业主委员会在业主大会定期会议召开60日前,应当就有关物业管理工作征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。
  业主委员会应当在会议召开15日前,将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
  第四条 有下列情形之一的,业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起45日内组织召开业主大会临时会议:
  (一)20%以上业主就物业管理共同事项提议;
  (二)经业主委员会半数(含)以上委员提议变更业主委员会委员的;
  (三)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的;
  (四)业主委员会认为业主小组决定的事项,与业主大会或业主委员会作出的决定有抵触,提议召开业主大会临时会议的;
  (五)                    
  (六)                    
  第五条 业主委员会对提议业主人数有异议的,应当自收到业主提议之日起30日内自行核查或向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查,并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定,在物业管理区域内显著位置公告。
  业主对业主委员会自行核查的结果有异议的,业主可以于自行核查结果公示后3日内向街道办事处、乡镇人民政府申请启动公共决策平台进行核查,并将核查结果在物业管理区域内显著位置公示。
  第六条 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议,但经公共决策平台核查后业主提议符合第四条规定的情形的,业主大会设立监事会的,应当由监事会根据管理规约、业主大会议事规则予以监督;业主委员会不接受业主大会监事会监督,或者未设立监事会但相关业主提出申请的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当于10日内责令业主委员会履行职责,逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当依法指导、协助业主组织召开业主大会临时会议,对相关事宜进行表决,并进行监督。
  第七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  采用集体讨论形式的,业主大会选择以下第  种方式:
  (一)由全体业主参加业主大会会议;
  (二)由业主从业主小组中推选业主代表参加业主大会会议。
  推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表产生方式如下:
  1.以幢为单位设立业主小组,从业主小组中推选业主代表;
  2. 以单元为单位设立业主小组,从业主小组中推选业主代表;
  3.                    
  第八条 业主小组由该幢、单元的全体业主组成,履行下列职责:
  (一)讨论、决定本幢、本单元物业共用部分的经营、收益分配及维修等事项。
  (二)                    ;(三)                    
  业主小组通过召开业主小组会议履行上述职责。业主小组会议的召集人由该小组业主推选的具有业主身份的人士担任,会议议事程序参照本规则中业主大会会议程序执行。
  业主小组依法履行上述职责作出的决定,应当及时告知相关业主和业主委员会。业主小组决定的事项,与业主大会作出的决定有抵触的,业主委员会应当及时告知;业主小组未及时改正的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议予以讨论,并作出决议。
  第九条 业主小组推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表由业主自荐或互荐的方式产生,业主代表不能代替业主本人作出决定。业主代表应当于参加会议3日前,就业主大会会议表决的事项书面征求其所代表业主们的意见,表决书应当经业主本人签字后,由业主代表送达业主大会会议投票表决。
  第十条 业主委员会在物业管理区域内显著位置或业主大会及业主委员会办公用房设提案箱、提案簿,并安排专门的委员每月负责收集、整理当月业主、业主代表就物业管理有关事项的提议、意见、建议,向业主委员会主任报告,由业主委员会主任决定召开业主委员会会议审议的时间、地点等。
  业主委员会根据业主、业主代表的提议、意见、建议和相关政策的要求,由业主委员会会议审议后,形成有编号的业主委员会议案,提交业主大会会议决议。
  第十一条 业主大会会议按下列程序召开:
  (一)会议筹备工作
  业主委员会负责开会前的准备工作。根据业主、业主代表的提议、意见、建议,经业主委员会会议审议后草拟议案,制定征询意见表或表决票,核实业主情况。
  (二)发布公告
  业主大会会议召开前15日,由业主委员会将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体业主公告并告知相关的社区居民委员会。发生重大事故或紧急事件等,需要及时处理的,要及时通知和公告,并同时告知街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会。
  公告包括以下内容:1.会议形式;2.会议日期、地点;3.提交会议审议的事项;4.会务常设联系人姓名、联系电话;5.其他需公告的事项。
  公告期间,业主可向业主委员会提出对公告内容的意见和建议,由业主委员会会议审议。
  (三)会议召开
  业主委员会负责组织召开业主大会会议。
  采用书面征求意见形式的,业主委员会应在投票日期  日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
  召开业主大会会议时,可以邀请物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会的人员列席。
  (四)表决形式
  业主大会会议可以现场表决或书面表决,也可以采用业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或书面表决形式、结果有异议的,可通过业主决定共同事项公共决策平台核查。
  (五)公告业主大会会议决议
  业主委员会应当在业主大会的决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告业主大会决定。
  业主委员会做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并存档,业主大会已刻制印章的,业主委员会委员签字并加盖业主大会印章后存档。
  第十二条 业主大会形成的决议,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力,业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的执行,不得干扰业主大会的正常工作。
  业主大会形成的决议违反法律法规的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位依法处理;业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  第十三条 业主可以委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
  业主委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议的,应符合下列约定:
  (一)业主是自然人的,可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者   参加;业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会会议、业主小组会议,行使投票权;
  (二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议;
  (三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、业主小组会议。
  第十四条 业主的表决权按照面积和人数计算。
  业主的面积表决权数按照下列方法认定:
  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有面积不计入建筑物总面积。
  业主的人数表决权数按照下列方法认定:
  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
  (二)总人数,按照前项的统计总和计算,但按照管理规约和业主大会议事规则约定,对因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。
  按照规划建设的已经办理了不动产转移登记的车库、车位,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产转移登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
  第十五条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支:
  (一)电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用;
  (二)有关人员工资和津贴,共计费用      元/月,具体支付对象如下:
  (1)     ,费用   元/月;
  (2)     ,费用   元/月;
  (3)     ,费用   元/月;
  (三)                    
  (四)                    
  业主大会、业主委员会等开展工作的经费,不得强制要求物业企业或其他管理人承担,其工作经费来源,采用下列第     种筹集方式:
  (一)业主每月按每平方米建筑面积交纳    元;
  (二)物业共用部分经营所得收益;
  (三)业主自愿捐赠;(四)                     
  (五)                     
  业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有,依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理,并由       进行年度审计。经费收支账目于每月  号在物业管理区域内公布一次,接受业主大会、业主的监督。

第二章 业主委员会

  第十六条 业主委员会执行业主大会的决定,接受业主的监督,依法履行下列职责:
  (一)召集业主大会定期会议和临时会议;
  (二)定期向业主大会报告物业管理情况;
  (三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同;
  (四)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,提交业主大会会议决定;
  (五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,形成议案提交业主大会会议决定;
  (六)及时了解业主、物业使用人的对物业服务的意见和建议,监督物业服务;
  (七)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案,提交业主大会会议决定;
  (八)督促业主按照约定交纳专项维修资金、物业服务费和其他应当由业主共同分摊的费用;
  (九)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管,建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅、抄录和复制档案资料的便利;
  (十)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
  (十一)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议决定;
  (十二)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案,提交业主大会会议决定;
  (十三)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案,提交业主大会会议决定;
  (十四)初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划,提交业主大会会议决定;
  (十五)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同;
  (十六)建立业主委员会接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;
  (十七)对违反国家和本市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产;
  (十八)业主大会赋予的其他职责。
  第十七条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)未被业主大会依约限制行使被选举权;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
  (五)具有一定组织能力;
  (六)具备必要的工作时间;
  (七)                 
  (八)                 
  除上述条件外,主任委员还应当符合以下条件:
  (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;
  (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策;
  (三)                 
  (四)                 
  业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的,业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。
  第十八条 有以下行为的业主,不能担任业主委员会委员:
  (一)擅自搭建建筑物、构筑物;
  (二)擅自拆改房屋承重结构;
  (三)擅自改变住宅外立面;
  (四)擅自拆改燃气管道和设施;
  (五)在物业管理区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;
  (六)                   
  (七)                   
  第十九条 业主委员会设委员     名,其中主任1名,副主任   名。
  本物业管理区域选举候补委员   名。
  第二十条 业主委员会主任和副主任在全体委员中推举产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开会议,重新推举产生业主委员会主任或者副主任。
  第二十一条 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,履行以下职责:
  (一)负责召集业主委员会会议;
  (二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;
  (三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;
  (四)代表业主委员会向业主大会汇报工作;
  (五)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;
  (六)执行业主大会、业主委员会决定;
  (七)完成业主委员会交办的工作;
  (八)                   
  (九)                   
  第二十二条 业主委员会副主任履行以下职责:
  (一)协助业主委员会主任工作;
  (二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会议、主持业主委员会工作;
  (三)业主委员会主任缺席时,代行其职责;
  (四)执行业主大会、业主委员会决定;
  (五)完成业主委员会交办的工作;
  (六)                   
  (七)                   
  第二十三条 业主委员会委员依法履行以下职责:
  (一)参加业主委员会会议等有关活动;
  (二)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;
  (三)参与制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;
  (四)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;
  (五)密切联系业主、业主代表,广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题,向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;
  (六)承担业主委员会布置的专项工作;
  (七)执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作;
  (八)                    
  (九)                    
  第二十四条 业主委员会委员实行任期制,委员每届任期不得超过六年,连选可以连任。业主委员会每两年定期改选部分委员,在召开第一次全体委员会议时,应当按照委员在业主大会选举过程中得票的多少,将全部委员尽量平均分为三组:得票较少的一组委员应当在第2年任满后的业主大会定期会议上改选,得票居中的一组委员应当在第4年任满后的业主大会定期会议上改选,得票较多的一组委员应当在第6年任满后的业主大会定期会议上改选。
  第二十五条 业主委员会委员任期届满60日前,由业主委员会召开业主大会会议进行更换选举,并做好以下更换选举筹备工作:
  (一)起草任期届满的委员工作情况的报告;
  (二)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  (三)确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
  (四)将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历以及交纳物业服务费用的证明和交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示;
  (五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。
  业主委员会委员任期届满未更换的,业主可以建议业主委员会组织更换,仍不更换的,业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出更换业主委员会委员的申请,由街道办事处、乡镇人民政府责令业主委员会召开业主大会会议选举业主委员会委员。
  业主委员会委员补足后,应当及时办理变更备案手续。
  第二十六条 业主委员会委员实行差额选举;业主委员会委员候选人采用第    种方式产生:
  1.业主委员会直接听取业主意见,经汇总后提出业主委员会委员候选人名单;
  2. 业主委员会向业主发放推荐表,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;
  3. 业主委员会书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐,根据得票多少,产生业主委员会委员候选人;
  4.5%以上的业主联名推荐业主委员会委员候选人;
  5.其他方式                 
  第二十七条 业主委员会委员缺额,由候补委员按照得票顺序自动补足;候补委员名额用完,且业主委员会委员空缺达半数以上的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员,在委员增补之前,不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。
  业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。在报告同时,应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
  新的业主委员会产生后,及时与街道办事处、乡镇人民政府进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。
  第二十八条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格自动终止,并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告:
  (一)任职期限届满的;
  (二)不再具备业主身份的;
  (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;
  (四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;
  (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;
  (六)业主大会议事规则规定的其他情形。
  业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物。
  第二十九条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每    月召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的或者业主委员会就业主提议形成议案的,应当及时召开业主委员会临时会议。
  业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。
  第三十条 召开业主大会定期会议时,由业主委员会主任代表业主委员会向业主大会报告工作,工作报告内容应与本规则第十六条约定的业主委员会工作职责相一致,并分为日常工作报告、特定工作报告、财务报告和工作计划等部分。
  业主委员会在向业主大会报告工作15日前,应将工作报告的主要内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
  第三十一条 业主委员会依法作出的决定,对业主委员会委员和业主具有约束力,业主委员会委员和业主必须共同遵守;持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行,不得干扰业主委员会的正常工作。
  业主委员会作出的决定违反法律法规的,业主可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府举报,由受理单位依法处理;业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
  第三十二条 业主委员会会议应当按照下列规则召开:
  (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集,并决定会议召开的时间、地点等;主任和副主任均不履职的,三分之一以上的委员可以自行召集业主委员会会议。
  (二)委员因故不能参加会议的,提前1日向业主委员会召集人说明;
  (三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员;
  (四)讨论、决定物业管理公共事项的,于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议;
  (五)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字;
  (六)会议有过半数委员出席,作出的业主委员会决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体委员半数以上签字同意通过;
  (七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档;
  (八)业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。
  第三十三条 涉及以下重要事项的,业主委员会召开会议前应当先行召开业主意见征求会,公开听取业主的意见,并可以邀请业主代表旁听业主委员会会议,业主代表由业主小组推选产生:
  (一)拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案;
  (二)拟订建筑物及其附属设施维修资金使用、续筹方案;
  (三)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案;
  (四)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案;
  (五)初审物业服务企业或者其他管理人制定的年度服务计划;
  (六)                    
  (七)                    
  第三十四条 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录,并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。
  业主委员会会议书面记录由会议主持人(业主委员会主任或副主任)和记录人签字,并加盖业主委员会印章后存档;涉及重要事项的会议由会议主持人(业主委员会主任或副主任)、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字,并加盖业主委员会印章后存档。
  第三十五条 业主可以查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。
  第三十六条 业主大会印章和业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。
  印章保管人不得将印章转借他人,如确因工作需要或印章保管人外出,印章由业主委员会会议决定暂时保管人,并办理暂时交管手续。
  印章保管人对印章必须妥善保管,防止印章丢失、被盗和被盗用,如发现上述情况必须立即报告并采取补救措施。
  第三十七条 业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档,业主可以查阅。
  第三十八条 未依业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的,由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究印章保管人的相应责任。
  业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向社会公告,并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定,印章遗失后造成经济损失或不良影响的,由印章遗失责任人承担相应的责任。
  第三十九条 下列档案资料应当编号造册,并由业主委员会指定专人保管:
  (一)物业管理区域内的物业资料;
  (二)各类会议记录、纪要;
  (三)业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料;
  (四)业主大会成立备案及业主委员会产生、委员产生、备案及更新备案的材料;
  (五)业主清册及联系方式;
  (六)签订的物业服务合同;
  (七)有关法律、法规和业务往来文件;
  (八)业主和使用人的提议、书面意见、建议书;
  (九)建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册;
  (十)利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册;
  (十一)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册;
  (十二)其他有关材料。
  上述档案资料遗失的,由档案保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究档案保管人的相应责任。
  第四十条 本业主大会的财务管理按照以下原则执行:
  (一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行,并由业主委员会负责业主大会的财务管理。
  (二)财务管理人员由出纳、会计和负责人组成。出纳    (姓名)负责现金的提取和存入;会计负责账目的记录和核对;负责人负责现金和账目的吻合性。
  (三)全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时,统一由负责财务管理的会计或者出纳入帐,并出具收据,加盖财务专用章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。
  (四)业主委员会主任负责业主委员会办公经费的审批签字。但一次支出超过人民币  元(含本数)时,需经业主委员会会议通过后,方可使用与划转。
  (五)业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理,业主大会财务专用章由会计负责保管;财务账目实行公开化,于每月  号在物业管理区域内公布一次,并由       进行年度审计,接受业主的监督。
  (六)业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。
  (七) 在财务总结年度内,业主大会的资金使用有节余时,自动结转到下一年度;资金发生不足时,由业主委员会草拟筹集方案,提交业主大会会议决定。
  (八)业主、业主委员会及其委员不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金;侵占全体业主或部分业主所有资金的,受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。
  第四十一条 保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的,应当自资格终止之日起3日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人,并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。
  业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。在报告同时,应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处、乡镇人民政府暂时保管。
  新的业主委员会产生后,与街道办事处、乡镇人民政府进行档案资料、印章及其他财物账目等的转交。

第三章 监事会、财务人员和秘书

  第四十二条 监事会依据业主大会的授权开展工作,向业主大会负责并汇报工作,监事会的职责范围包括:
  (一)制定年度工作计划,报业主大会批准;
  (二)在业主大会会议期间,向业主大会报告物业管理监督工作的实施情况;
  (三)监督业主委员会的工作和财务状况;
  (四)了解业主的意见和建议,了解物业服务企业履行物业服务合同的情况;
  (五)派员列席业主委员会会议;
  (六)接受业主对业主委员会或业主委员会委员的投诉,并决定是否启动调查程序;
  (七)监督业主委员会委员的更换选举;
  (八)对业主委员会或业主委员会委员的行为进行调查、提出处理意见并提交业主大会表决;
  (九)业主大会赋予的其他职责。
  第四十三条 业主大会选举产生监事会,监事会由  人组成。
  监事会监事每次选举产生后,召开监事会会议推选产生召集人1名和副召集人1名,并在小区内公示,公示时间不少于7日。
  第四十四条 监事会召集履行以下职责 :
  (一)召集和主持监事会会议;
  (二)主持制定监事会工作计划和实施方案;
  (三)组织了解本物业区域业主大会决议、决定的执行情况、业主代表及业主委员会委员的工作情况;
  (四)组织草拟监事会提交业主大会的请求、建议和意见;
  (五)指派监事参加业主委员会会议;
  (六)代表监事会向业主大会汇报工作;
  (七)                    ;
  (八)                   
  第四十五条 监事会监事由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)未被业主大会依约限制行使被选举权;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
  (五)具备必要的工作时间;
  (六)                    ;
  (七)                    。
  第四十六条 监事会会议应当按照下列规则召开:
  (一)会议由召集人或其委托的副召集人负责召集,并决定会议召开的时间、地点等;
  (二)监事因故不能参加会议的,提前1日向监事会召集人说明;
  (三)提前7日将会议通知及有关材料送达每位监事;
  (四)做好会议书面记录,并由主持人和记录人签字,涉及重要事项的会议由全体出席会议的监事签字;
  (五)会议应有过半数监事出席,作出的监事会决定须经全体监事半数以上表决通过并签字;
  (六)监事会会议决定的议事文件由监事会发布或签署,并由出席会议的监事会监事签字后存档;
  (七)监事会应当将监事会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。
  (八)                    ;
  (九)                    。
  第四十七条 业主委员会公开招聘1名秘书和  名财务人员。秘书和财务人员的任免由业主委员会会议决定,决定结果在小区内公示,公示时间不少于7日。
  第四十八条 秘书的职责:
  (一)起草业主大会会议和业主委员会会议的会议通知,并在物业管理区域显著位置公布;
  (二)负责业主大会会议和业主委员会的会议记录;
  (三)协助业主委员会的工作;
  (四)执行业主委员会的决议;
  (五)接收业委会委员的书面辞职申请;
  (六)接收离任的业主委员会委员所保管的档案资料及财物;
  (七)收取合理的复印费后,向业主提供有关业主委员会会议和业主大会的会议记录的复印件;
  (八)                    ;
  (九)                    。
  第四十九条 财务人员的职责:
  (一)严格遵守、执行国家财经法律法规和财会制度;
  (二)认真审查各种报销或支出的原始凭证;
  (三)根据原始凭证,做好现金和银行账目;
  (四)负责到银行办理经费领取手续,支付和结算;
  (五)负责支票签发管理;
  (六)保管现金、空白支票、空白收据;
  (七)作好工资、补贴的造册发放工作;
  (八)定期向业主委员会汇报财政收支情况;
  (九)做好财务收支明细表;
  (十)在收取合理的复印费后,向业主提供业主大会预算的复印件、业主大会财务报表的复印件等财务资料;
  (十一)                    
  (十二)                    

第四章 附则

  第五十条 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规则,经业主大会会议表决通过之日起生效。
  本议事规则未尽事项由业主大会会议补充。
  第五十一条 本议事规则对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,议事规则的效力及于物业的继受人。
  本规约自首次业主大会会议表决通过之日(        日)起生效。
  第五十二条 制定和修改的业主大会议事规则,应当按照规定报物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。
  第五十三条 本议事规则业主各执1份,业主委员会保存3份, 物业所在地的区(市)县房屋行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会各1份。

  附件5:

北京市住宅区首次业主大会会议召开方案制定规范


  1.[首次业主大会会议召开方案]首次业主大会会议召开方案是首次业主大会会议筹备组根据本物业管理区域内的实际情况,依法制定的关于本物业管理区域内首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等事项的方案。
  2.[制定主体和制定时间]首次业主大会会议召开方案由筹备组负责制定,并在筹备组成立之日起60日内完成。
  3.[公示和修改]首次业主大会会议召开方案应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示7天。公示期间,筹备组应当记录业主提出的修改意见和建议。公示期满后7日内,筹备组应当参考业主提出的意见和建议,确定并公告正式的首次业主大会会议召开方案。
  首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等相抵触的,筹备组应当及时修改,并将修改后的首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告。
  4.[法律效力]首次业主大会会议召开方案是首次业主大会会议筹备组为成立业主大会,保证首次业主大会会议顺利召开制定的工作方案,适用于本物业管理区域内召开首次业主大会会议,对本物业管理区域内的筹备召开首次业主大会会议具有约束力。首次业主大会会议召开方案不得侵害业主的合法权益。
  首次业主大会会议召开方案与现行法律、法规、规章等相抵触的内容无效,但不影响其他条款的效力。
  5.[基本内容]首次业主大会会议召开方案的基本内容应当包括首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、决议事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案和筹备组的解散等。
  5.1召开及表决方式:首次业主大会召开及表决方式由筹备组结合本物业管理区域的实际情况,征求相关业主意见后确定。首次业主大会会议可以采取集体讨论或者书面征求意见形式召开。
  首次业主大会会议业主大会表决时,可以现场表决或者书面表决,也可以采用北京市业主决定共同事项公共决策平台进行表决。对现场表决或者书面表决形式及结果有异议的,可以通过北京市业主决定共同事项公共决策平台核查。
  本市提倡通过北京市业主决定共同事项公共决策平台表决。
  5.2召开时间:筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。
  具体召开时间及会期由筹备组结合本物业管理区域的实际情况确定。
  5.3召开地点:首次业主大会会议召开地点由筹备组结合本物业管理区域的实际情况根据首次业主大会会议召开方式确定。
  5.5决议事项:首次业主大会会议决议事项分为应当表决事项和可以表决事项。
  其中,应当表决事项包括:
  (一)管理规约(草案);
  (二)业主大会议事规则(草案);
  (三)选举业主委员会委员。
  《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议除完成前款事项表决外,还应当就解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的,不影响业主大会的成立和备案。
  5.6表决规则:决议以上事项应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。首次业主大会会议筹备组应当按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条的规定计算业主的表决权。
  5.7业主委员会委员候选人产生办法:业主委员会委员候选人的产生办法由首次业主大会会议筹备组结合本物业管理区域的实际情况,按照公开、公平和公正的原则协商确定。
  业主委员会委员候选人可以由业主自荐,也可以由若干名业主推荐产生。业主委员会委员候选人产生后,应当在本物业管理区域内公示候选人名单和简历。
  5.8业主委员会委员及候补委员产生办法:业主委员会委员及候补委员的产生办法由首次业主大会会议筹备组结合本物业管理区域的实际情况,按照公开、公平和公正的原则协商确定。
  业主委员会委员及候补委员由本物业管理区域内的业主担任,并应当符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十一条确定的任职条件。
  5.9 筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结余移交方案:筹备组应当结合本物业管理区域的实际情况,与建设单位协商确定筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及结算方案。
  建设单位拒不履行承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用义务的,筹备组可向街道办事处、乡镇人民政府说明情况,不影响筹备及召开首次业主大会会议的活动。相关费用可先由业主垫付。
  5.10 筹备组的解散:因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定的,业主可以重新申请成立业主大会。
  业主大会成立后,筹备组应当解散并将相关资料移交给业主委员会。
  6.[适用范围]住宅区业主大会会议首次召开方案适用于本市行政区域内住宅区的召开首次业主大会会议。非住宅区可以参照使用。
  7.[行政指导]物业管理区域所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协助、指导和监督本辖区内的物业管理区域召开首次业主大会会议。
  8.[格式及填写说明]首次业主大会会议召开方案正文应当用A4纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划掉。涂改之处,须经当事人签字或者盖章确认。

  附件6:

北京市住宅区首次业主大会会议召开方案
(示范文本)

使 用 说 明


  一、本首次业主大会会议召开方案文本为示范文本,由北京市住房和城乡建设委员会制定,适用于本市范围内住宅区首次业主大会会议筹备组筹备召开首次业主大会会议。
  二、业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。
  三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

         首次业主大会会议召开方案
(名称应当与前期物业服务合同所填名称一致)


  根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》及相关法律、法规、规章规定,结合本物业管理区域内的实际情况,在   区(县)    街道办事处/乡镇人民政府的指导下,由         建设单位代表、业主代表,共  人,于      日组建成立           
   物业管理区域(以下简称本物业管理区域)首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组),经筹备组研究决定,制定本工作方案:
  一、首次业主大会会议召开方式
  筹备组决定以第  种形式召开首次业主大会会议。
  1.集体讨论形式;
  2.书面征求意见形式。
  二、首次业主大会会议表决方式
  筹备组决定以第  种形式投票表决首次业主大会会议相关议题。
  1.采用集体讨论形式召开首次业主大会会议并采用当场投票形式表决;
  2.采用集体讨论形式召开首次业主大会会议并采用收发表决票形式表决;
  3.使用北京市业主决定共同事项公共决策平台形式表决;
  4.采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议并采用收发表决票形式表决。
  以书面征求意见方式召开首次业主大会会议的,由筹备组派  名工作人员将业主大会议事规则(表决稿)、管理规约(表决稿)、首次业主大会会议召开方案(本方案)、《业主委员会委员候选人简历》以及《本物业区域首次业主大会会议表决书》等文件公示并送达业主,由业主或者由其配偶、子女、父母等共同居住的成年家属签收。也可采用挂号信等方式送达,并保留送达记录。
  业主本人应当按照《本物业区域首次业主大会会议表决书》中的要求和形式进行表决,经本人签字后,由筹备组工作人员收集,也可由业主投放到    (筹备组指定地点)。
  三、首次业主大会会议召开时间
  筹备组决定于      日至      日,在本物业管理区域内召开首次业主大会会议。逾期未召开的,则自动延期,但至迟不超过筹备组自成立之日起三个月。
  首次业主大会会议会期由筹备组根据本物业管理区域的实际情况和首次业主大会会议召开及表决方式确定,最长不得超过60天。
  采用第1种表决方式的,首次业主大会会议会期为  天;
  采用第2种表决方式的,首次业主大会会议会期为  天;
  采用第3种表决方式的,首次业主大会会议会期为  天;
  采用第4种表决方式的,首次业主大会会议会期为 天。
  四、首次业主大会会议召开地点
  采用集体讨论形式召开首次业主大会会议的,筹备组决定于      召开本物业管理区域首次业主大会会议。
  采用书面征求意见形式召开首次业主大会会议的,筹备组决定于      收发《业主委员会候选人自荐表》、《业主委员会候选人推荐表》和《本物业区域首次业主大会会议表决书》。
  五、首次业主大会决议事项
  首次业主大会会议决议事项分为应当表决事项和可以表决事项。《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或者现房销售的住宅物业项目,首次业主大会会议除完成应当表决事项表决外,还应当就是否解除前期物业服务合同并确定物业管理方式进行表决。但是未表决该事项的,不影响业主大会的成立和备案。
  1.应当表决事项进行表决:
  (一)管理规约(草案);
  (二)业主大会议事规则(草案);
  (三)选举业主委员会委员。
  2.可以表决事项:
  业主委员会委员。式召开首次业主大会会议并采用收发选
  (一)是否解除前期物业服务合同;
  (二)确定物业管理方式为:
  1. 本物业管理区域内实行自行管理;
  2. 委托物业服务企业或者专业性服务企业管理;
  3. 委托其他管理人管理.
                         
  六、首次业主大会会议表决规则
  决议以上事项应当经本物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  业主的表决权按照面积和人数计算。
  业主的面积表决权数按照下列方法认定:
  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;
  (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。
  业主的人数表决权数按照下列方法认定:
  (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;
  (二)总人数,按照前项的统计总和计算。
  按照规划建设的已经办理了不动产登记的车库、车位,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记但是具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。
  根据以上表决规则和本物业管理区域内业主及其专有部分面积明细表(见附件)确立各业主的表决权。
  七、业主委员会委员候选人产生办法
  筹备组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,本着公开、公平和公正的原则结合本物业管理区域的实际情况,决定业主委员会委员候选人可以由业主自荐,也可以由   名以上的业主联名推荐产生。业主委员会委员候选人推荐产生的,应同时提交被推荐人的同意参选书面证明。本物业管理区域内业主可以凭房屋权属证书和身份证于       日至      
  到    领取《业主委员会候选人自荐表》、《业主委员会候选人推荐表》,并于      日前将《业主委员会候选人自荐表》、《业主委员会候选人推荐表》交回     ,过期不予登记。
  业主委员会委员候选人产生后,应于      日至      日在本物业管理区域内公示候选人名单和简历。
  八、业主委员会委员及候补委员产生办法
  筹备组按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定,本着公开、公平和公正的原则结合本物业管理区域的实际情况,决定业主委员会委员名额为   名,候补委员为   名。
  业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列    条件:
  (一)具有完全民事行为能力;
  (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (三)未被业主大会依约限制被选举权;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;
  (五)具有一定组织能力;
  (六)具备必要的工作时间;
  (七)临时管理规约约定的其他条件。
  除上述条件外,主任委员还应当符合以下   条件:
  (一)具有丰富的工作经验和良好的群众基础;
  (二)熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策。
  业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内,一名自然人只能代表一个法人或者其他组织。
  有以下行为之一的业主,不能担任业主委员会委员:
                   
                   
  九、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案
  按照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》关于建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用的规定,结合本物业管理区域的实际情况,经与建设单位友好协商,筹备组与建设单位共同确定本物业管理区域筹备及召开首次业主大会会议所需费用预算为   元,费用预算明细见附件。
  首次业主大会会议结束后,筹备组与建设单位结算筹备及召开首次业主大会会议的实际费用。
  十、筹备组的解散
  因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合第十条规定的,业主可以重新申请成立业主大会。
  业主大会成立后,筹备组应当解散并将相关资料移交给业主委员会。

筹备组全体成员签字:      

年  月  日


  附件7:

北京市住宅区首次业主大会会议筹备组
工作报告撰写规范


  1.[筹备组工作报告] 首次业主大会会议筹备组工作报告是首次业主大会会议筹备组关于其在存续期间开展筹备工作有关情况的说明,是对整个筹备工作和首次业主大会会议情况的总结,是业主委员会备案的重要材料之一。
  首次业主大会会议筹备组工作报告对象是全体业主。
  2.[撰写主体和时间] 筹备组工作报告由筹备组集体讨论撰写,筹备组组长签字确认。业主委员会备案时,筹备组工作报告应当作为备案材料之一提交给街道办事处、乡镇人民政府。
  3.[撰写报告要求]筹备组应当及时记录筹备工作有关情况,如实撰写筹备组工作报告,并接受业主的询问和监督。
  首次业主大会会议筹备组应当自撰写完成工作报告之日起3日内,将报告内容在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。
  4.[基本内容] 筹备组工作报告主要包括以下内容:
  4.1筹备组成立情况:包括筹备组成立的时间、筹备组人员组成情况等。
  4.2筹备组工作基本原则:包括筹备组如何形成有效决议、筹备工作时限等内容。
  4.3筹备组开展筹备工作情况:筹备组工作议事日程表,业主表决权数情况,拟定的首次业主大会会议召开方案、管理规约(草案)、业主大会议事规则(草案)的征求意见及修改情况,业主委员会委员候选人及候补委员产生情况,筹备组各次会议情况,管理规约、业主大会议事规则、表决票样本、业主委员会委员候选人简历等相关文本、筹备组决议的公示、公告情况,筹备组发布的公示、公告的全部文本,街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督情况,首次业主大会会议费用情况以及其他需要说明的情况。
  4.4首次业主大会会议召开的有关情况:包括首次业主大会会议议题,收发选票和计票、验票情况等。
  4.5筹备组组长声明:由筹备组组长根据筹备工作的实际情况如实填写,对筹备工作的各项文本内容、相关程序、是否符合相关法律、法规、规章和政策,附件内容是否齐备等予以说明。
  5.[行政指导] 物业项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当协助、指导和监督首次业主大会会议筹备工作。
  6.[格式及填写说明] 筹备组工作报告正文应当用A4纸打印,空格部分应当用钢笔(黑色墨水、蓝黑墨水)、签字笔或者打印填写,空格部分若不填写内容,应当用“X”划掉。

  附件8:

北京市住宅区首次业主大会会议筹备组工作报告
(示范文本)

使 用 说 明


  一、本筹备组工作报告文本为示范文本,北京市住宅区首次业主大会会议筹备组应当遵守首次业主大会会议筹备组工作报告撰写规范,结合物业项目的实际情况并参照本示范文本撰写工作报告。
  二、首次业主大会会议筹备组工作报告应当自撰写完成之日起3日内,将报告内容在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。
  三、非住宅区可以参照使用本示范文本。

        首次业主大会会议筹备组工作报告
(名称应当与前期物业服务合同一致)


      (物业项目名称)全体业主:
        (物业项目名称)首次业主大会会议筹备组按照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》等有关法律、法规、规章和政策的规定,进行首次业主大会会议筹备和召开工作,现将有关情况报告如下:
  一、筹备组成立情况
  (一)     街道办事处/乡镇人民政府于 年 月 日指定    (姓名),      (身份证号)担任本物业项目首次业主大会会议筹备组组长。 
  (二)筹备组组长于 年 月 日在物业管理区域内发布筹备组成员招募公告,在报名日期内共接到    名业主报名,经条件核实以及      (推选方式:如集体讨论、民主选举等),确定业主代表  名、建设单位代表 名、                (其他单位代表)   名,共  名人员组成首次业主大会会议筹备组。(筹备组成员详细名单及公告情况见附件)。
  筹备组成立时间为      日。
  二、筹备组工作原则
  (一)筹备组组长召集和主持筹备组会议;
  (二)筹备组作出决定应当经筹备组中具有表决权的过半数成员同意;成员进行表决时应当在决议上签字,注明同意、反对或者弃权。持保留意见的成员不签字的,不影响决议的效力。
  (三)筹备组应当对会议进行书面记录,筹备组组长应当对会议记录签字确认;
  (四)筹备组的成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或者其他组织的除外;
  (五)筹备组应当自成立之日起3个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;
  (六)业主大会成立后,筹备组应当将相关资料移交给业主委员会。
  因筹备组成员辞职或者因其他原因造成筹备组不能履行职责的或者逾期未完成筹备工作的,筹备组应当在在物业管理区域内显著位置公告并说明理由,筹备组自公告之日起自动解散,符合第十条规定的,业主可以重新申请成立业主大会。
  三、筹备组工作日程表

 

时间

讨论内容

决议情况

公示公告时间

年 月 日

首次业主大会会议召开方案(草案)及征求意见

全体通过

年 月 日

至年 月 日

 

管理规约(草案)及征求意见

未通过

 

 

发布业主委员会候选人及候补委员招募公告

全体通过

 

 

公告业主委员会候选人名单及简历

全体通过

 

 

管理规约(草案)及征求意见

过半数

通过

 

 

首次业主大会会议召开方案征求意见情况总结、首次业主大会会议召开方案(表决稿)

过半数

通过

年 月 日

至年 月 日

 

业主大会议事规则征求意见情况总结、拟定业主大会议事规则(表决稿)

 

 

 

 

 

 

注:该表格内容可根据实际工作情况进行调整。会议记录、决议记录和公示、公告具体内容见附件。


  四、首次业主大会会议召开情况
  (一)首次业主大会会议召开时间为  年 月 日 年月 日
  (二)首次业主大会会议结果为:
  1.管理规约:               
  2.业主大会议事规则:           
  3.业主委员会委员:            
  4.解除前期物业服务合同并确定物业管理方式:   
  5.                   
  (三)首次业主委员会会议召开时间为 年 月 日,推选   (姓名)为主任委员,   、   (姓名)为副主任委员,          
  五、首次业主大会会议费用情况
  (一)首次业主大会会议费用预算总额为   (大写),实际使用总额为     (大写),具体明细见附件。
  (二)费用来源为建设单位提供/业主垫付/业主捐赠/其他:    
  业主垫付的,按照  元/每户或者  元/每平方米计算。
  (三)首次业主大会会议结余为    (大写),经协商,结余费用按照退回建设单位/转为业主大会活动经费/其他:    方式处理。

  附件:1.筹备组成员名单
  2.首次业主大会会议召开方案
  3.业主表决权数确定办法
  4.首次业主大会会议工作人员产生办法
  5.业主委员会委员候选人及候补委员产生办法
  6.筹备组会议记录及决议情况
  7.各项工作征求意见情况汇总
  8.街道办事处、乡镇人民政府指导意见
  9.各项工作公示、公告情况汇总
  10.首次业主大会会议费用使用明细
  11._____________________________
  

筹备组组长声明


  本人受     街道办事处/乡镇人民政府指定,参与指导监督本小区首次业主大会会议筹备、会议召开、业主委员会选举的全过程。筹备组全体成员共同完成此工作报告,并将此报告于  年 月 日 年 月 日在物业管理区域内显著位置向全体业主进行公告。筹备组保证上述报告记载的情况内容真实、程序规范,符合法律、法规、规章和相关政策的规定和要求。如有隐瞒、提供材料不真实等行为,筹备组全体成员将承担由此引发的法律后果。

筹备组组长签字(签章):_________________

年  月  日