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北京市高级人民法院、北京市建设委员会关于规范房产执行和协助执行有关问题的通知

发布时间:2012-05-29

京高法发[2006] 319号

北京市高级人民法院、北京市建设委员会

关于规范房产执行和协助执行有关问题的通知

 市第一、第二中级人民法院,北京铁路运输中级法院;各区、县人民法院,各铁路运输法院;各区县建设委员会(房屋管理局)、市房屋权属登记事务中心:

为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行,规范人民法院执行和房屋行政主管部门协助执行行为,保护当事人的合法权益,根据法律、法规和司法解释的有关规定,现就规范人民法院执行和房屋行政主管部门协助执行的有关问题通知如下:

一、人民法院在办理案件时,需要房屋行政主管部门协助执行的,市和区、县建设委员会(含房屋管理局,以下简称市和区县建委)应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

二、市和区县建委按照下列分工接收协助执行文书、办理协助执行事项:

(一)市建委办理房屋权属登记和商品房预售登记的项目,由市建委委托市房屋权属登记事务中心接收协助执行文书并办理协助执行事项。

(二)区县建委办理房屋权属登记和商品房预售登记的项目,由各区县建委接收协助执行文书并办理协助执行事项。

人民法院应当按照上述工作分工,分别到市房屋权属登记事务中心或各区县建委直接送达协助执行文书,或者以法院专递方式邮寄送达协助执行文书,其送达与直接送达具有同等法律效力。

三、市和区县建委指派专门部门负责接收人民法院的协助执行文书,并及时将协助执行的有关信息录入到北京市房屋交易权属管理系统的限制信息管理中,对符合条件的房屋关联到房号。

四、人民法院执行人员到市或区县建委送达协助执行文书时,应当出示本人工作证或执行公务证,并出具协助执行通知书和执行裁定书。

协助执行通知书应当载明被执行房屋的权利人、权属证书号(商品房买卖合同号)、项目名称、座落、部位、面积等,内容清楚、字迹清晰,并载明执行人员姓名及联系方式。

除法院直接送达和邮寄送达的以外,非人民法院执行人员送达协助执行文书的,市和区县建委不得接收。

五、市和区县建委接收协助执行文书时,应当查验法律文书是否齐备,并对被执行房产情况进行核实,核实无误后留存原件,在送达回证(邮寄送达则在回执)上签字或盖章,按接收的时间顺序做好登记并即时转承办部门办理。

市和区县建委认为协助执行通知书内容不清楚的,可以要求人民法院对有关材料或内容予以补正,但不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。

六、市房屋权属登记事务中心接收协助执行文书时发现被执行房产属于区县建委办理项目的,应当告知人民法院直接送达区县建委;市房屋权属登记事务中心已经接收的,应当及时转区县建委办理,不得自行退回人民法院。

区县建委接收协助执行文书后,发现被执行房产属于市房屋权属登记事务中心办理项目的,应当及时转市房屋权属登记事务中心,不得自行退回人民法院。

七、人民法院对房屋实施查封或者进行实体处理前,应当派员或发函向市房屋权属登记事务中心或区县建委查询该房屋的权属、他项权利等情况。上述单位应当配合人民法院的查询工作,并告知查询结果。

人民法院执行人员到上述单位查询房屋权属情况时,应当出示本人工作证或执行公务证,并出具介绍信或协助查询通知书,写明查询内容。人民法院执行人员查询并复制或者抄录的书面材料,由上述单位或者其所属的档案室(馆)加盖印章。无法查询或查询无结果的,上述单位应当按人民法院的要求告知情况。

人民法院来函查询的,上述单位应当在10日内以书面形式将查询结果告知人民法院。

八、人民法院可签发调查令,指定申请执行人的代理律师查询被执行人的有关房产情况。

调查令应当载明下列内容:

1、执行案件的案号、案件当事人的姓名或者名称;

2、接受调查单位的名称;

3、持令人姓名、性别、律师执业证证号、所在律师事务所名称;

4、调查事项;

5、调查令的有效期限;

6、填发人、签发人、日期和院印等。

查询人持令查询有关房产状况的,必须向市房屋权属登记事务中心或区县建委出示有效的律师执业证,市房屋权属登记事务中心或区县建委应当协助查询调查令载明的事项并在查询结果上加盖印章。

九、人民法院查封房屋时,房屋权属的确认以市或区县建委的权属登记或者出具的权属证明为准。

十、登记在案外人名下的房屋,案外人(登记名义人)书面认可该房屋实际属于被执行人时,人民法院可以采取查封措施,查封时应当提交案外人书面确认书的复印件。

十一、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得,但尚未办理权属登记的房屋的查封,执行法院应当向市或区县建委提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书,由市或区县建委办理房屋权属登记的核准手续后,办理查封登记。查封自市或区县建委在送达回证上签收之日起生效。

十二、对市或区县建委已经受理被执行人转让房屋的过户登记申请,尚未核准登记的,人民法院可以进行查封,已核准登记的,不得进行查封。

核准登记,以市或区县建委的权属登记部门办理权属登记手续时核准人员最后签署意见的日期为准。

十三、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封,不可分割的房屋可以整体查封。

分割查封的,应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位;有具体的楼层和房号的,应当注明楼层和房号。

十四、人民法院对被执行人与其他人共有的房产,可以查封,但应当通知共有人。

共有人协议分割共有房产,并经债权人认可的,查封的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的房产,对其他共有人的房产应当裁定解除查封。

需要析产诉讼的,诉讼期间中止对房产的执行。

十五、有下列情况之一的,市或区县建委应当在收到协助执行文书之日起10个工作日内与人民法院联系,书面回函告知或提出审查建议:

(一)被查封的房屋座落、部位或面积难以确认的;

(二)被查封的房屋未登记在被执行人名下的;

(三)有其他难以执行的情形的。

回函应当附有相关证明材料,并注明联系人和联系方式。

人民法院应当自收到回函之日起10个工作日内向市或区县建委反馈书面意见。在人民法院没有明确意见之前,市或区县建委应当暂停办理协助执行文书涉及房屋的转移登记、变更登记、抵押登记、预售合同登记备案等事项,不得将协助执行文书退回人民法院。如被执行人或其他人对该查封有异议的,应当告知被执行人或其他人向有关人民法院反映。

十六、人民法院对房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封,续封时应当重新送达执行裁定书和协助执行通知书,续封的期限不得超过一年。

人民法院应当在查封期限届满前办理续封手续,协助执行通知书上应注明续封期限,续封期限自送达续封协助执行通知书之日起计算。

查封期限届满,人民法院未办理续封手续的,查封的效力消灭。

十七、人民法院在案件执行完毕后,对未处理的房屋需要解除查封的,应当在10个工作日内解除查封,并将解除查封的协助执行通知书送达市或区县建委。

十八、下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:

(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;

(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;

(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋;

(四)被执行人购买第三人的房屋已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的。

预查封的期限和效力等同于正式查封。

十九、市或区县建委应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。预查封期间,市或区县建委可以为被执行人房屋办理权属登记。房屋权属登记在被执行人名下后,预查封登记自动转为查封登记,查封期限从预查封之日起开始计算。

预查封转为正式查封后,市或区县建委应及时书面通知人民法院。

二十、两个以上人民法院对同一房屋进行查封的,应当为首先送达协助执行文书的法院办理查封登记手续;对后来送达协助执行文书的法院办理轮候查封登记手续,并书面告知该房屋已被其他法院查封的事实及查封的有关情况。

轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。

二十一、查封法院依法解除查封的,排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的房屋全部处理的,排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的房屋部分处理的,对剩余部分,排列在后的轮候查封自动转为查封。

排列在先的法院未解除查封前,市或区县建委不得为排列在后的法院办理房产处分手续。

预查封的轮候登记参照第二十条和本条第一、二款的规定办理。

二十二、市或区县建委对被人民法院依法查封、预查封的房屋,在查封、预查封期间不得办理转移登记、变更登记、抵押登记、商品房预售合同登记备案等手续,但查封法院要求办理的除外。

二十三、已被人民法院查封、预查封并在市或区县建委办理了查封、预查封登记手续的房屋,被执行人隐瞒真实情况,到市或区县建委办理转移登记、变更登记、抵押登记、商品房预售合同登记备案等手续的,市或区县建委可以依职权撤销登记,并注销所颁发的证照。

人民法院依法确认登记行为无效的,市或区县建委应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记,并注销所颁发的证照。

二十四、人民法院在查封、解封和处分房屋的所有权时,应当遵循房地合一的原则。

房屋所有权和土地使用权归属同一权利人的,人民法院应当同时查封;房屋所有权和土地使用权归属不一致的,查封被执行人名下的房屋。

在变价处理房屋时,房屋所有权和土地使用权同时转移;房屋所有权与土地使用权归属不一致的,受让人继受原权利人的合法权利。

二十五、人民法院查封被执行人的房产后,应当及时进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。

被查封的房产经拍卖、变卖或者以物抵债后,人民法院应当作出房屋所有权转移的裁定书,市或区县建委应当依据人民法院生效法律文书所确认的权利人办理房屋权属转移登记手续。

二十六、房屋上的原有抵押权及其他优先受偿权,因人民法院拍卖而消灭。法院裁定拍卖成交或者以流拍的房产抵债后,需要市或区县建委协助办理房屋权属变更、转移登记手续的,应当在协助执行通知书上注明解除原有房产的抵押登记,市或区县建委应当依照协助执行通知书注销抵押登记,并协助人民法院办理房屋所有权属变更、转移登记手续。

二十七、人民法院制作的房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力,人民法院协助执行通知书中应当注明裁定生效时间。

市或区县建委依据生效法律文书进行权属登记时,当事人的房屋权利应当追溯到上款所列裁定生效之时。

二十八、市或区县建委在协助执行中办理房屋权属登记手续时,被执行人拒不交回房屋权属证书的,可在原发证档案的申请书或审批表中直接作注销证书的注记后,办理房屋权属登记,核发新的房屋权属证书,并将有关情况予以公示。

二十九、市或区县建委依法协助人民法院执行时,除复制有关材料所必需的工本费外,不得向人民法院收取其他费用。登记过户中涉及的税费按照国家和本市有关规定收取。

三十、本通知执行过程中的未尽事宜由北京市高级人民法院和北京市建设委员会协调解决。北京市高级人民法院和北京市建设委员会的协调意见,有关法院和区县建委应当遵照执行。

三十一、财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本通知。

三十二、本通知自2006年10月1日起施行。 

北京市高级人民法院   北京市建设委员会

 二○○六年九月十一日