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关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见

发布时间:2012-05-29

各区、县人民政府,市政府各委、办、局,各市属机构:
市国土房管局《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》已经第120次市长会议讨论通过,现批转给你们,请认真贯彻执行。

北京市人民政府
二00二年一月三十一日


关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见
(市国土房管局 二00二年一月十五日)

为了加强本市国有土地资产管理,培育健全规范的土地市场,深化土地使用制度改革,更好地实施土地利用总体规划和城市总体规划,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)的有关规定,结合本市实际情况,特制定本意见。

一、实施土地供应计划管理,严格控制建设用地供应总量

(一)严格控制土地供应总量是规范土地市场的基本前提。只有在严格控制土地供应总量的前提下,才能有效发挥市场配置土地资源的基础性作用,充分实现土地资产价值,提高土地资源利用效率。各地区、各部门必须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制新增建设用地供应总量,特别是要抓住经济结构调整的有利时机,把土地利用引导到存量建设用地的调整和改造上来,加大对闲置土地的处置力度,优化土地利用结构。

(二)坚持土地集中统一管理,确保市政府对建设用地的集中统一供应,杜绝多渠道、多源头供应土地的现象。经市政府批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园(区)的土地,必须纳入本市城市用地统一管理、统一供应。市计划、国土房管、规划、财政等部门要根据城市规划、产业政策、年度国民经济和社会发展计划、土地市场需求状况和拟开发地块的实际状况,在现有的新征集体上地年度计划的基础上,编制统一的全市年度土地供应计划。

(三)年度土地供应计划包括新征土地的供应和存量土地的供应;不仅要规定土地供应总量,还要分细项确定土地供应的类别与结构。在制定土地供应计划时,要优先考虑政府统一组织的开发建设项目用地和闲置土地的消化,统筹考虑各区(县)、各部门提出的建设用地需求方案,做好综合平衡工作。

(四)根据年度土地供应计划,由市国土房管部门会同有关部门,制定年度土地出让计划。年度土地出让计划要于上年度年底前报市政府审批,当年第一季度向社会公布。对未取得土地供应计划指标的项目,市计划、规划、土地、建设等部门均不得为其办理任何审批手续。
二、严格实行国有土地有偿使用制度

(五)要严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定,任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外,其他建设用地需要使用国有土地的,必须依法实行有偿使用。划拨土地时要严格执行国土资源颁布的《划拨用地目录》。

(六)土地使用者需要改变原批准的土地作用、容积率等,必须依法报经市规划部门批准。对原划拨用地,因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的,应依法实行出让等有偿使用方式;对出让土地,凡改变土地用途、容积率的,应按规定补交不同的用途和容积率的土地差价。

(七)加强对经济适用住房建设用地的管理。经济适用住房建设用地必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,严格控制占用耕地,严禁开发商以开发经济适用住房名义牟取暴利。

(八)进一步加强国有土地收益的征收和管理,任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地,随意减免地价,挤占挪用土地收益,造成国有土地资产流失的,要依法追究责任。
三、建立土地有形市场,加强土地使用权转让管理,大力推行国有土地使用权招标、拍卖

(九)土地使用权要依法公开交易,不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让,必须符合法规规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行,并依法办理土地登记。国土房管部门要加强对出让、租赁合同的管理,受让人和承租方未付清全部出让金、租金的,不得为其发放土地使用证,未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的,土地使用权不得转让。

(十)为体现市场经济原则,确保土地使用权交易的公开、公平和公正,要大力推行土地使用权公开招标、拍卖和挂牌交易。列入年度供应计划的建设用地,除涉及国家安全和保密要求外,都必须向社会公开。要严格限制协议用地范围。确实不能采用招标、拍卖和挂牌交易方式的,方可采用协议方式。采用协方式供地的,必须做到在地价评估基础上,由国土房管部门会同计划、规划、建设、财政和物价等部门集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。对商业、旅游、娱乐、金融、服务业、高档住宅等经营性项目用地,一律以招标、拍卖方式提供。

(十一)要加快建立健全本市土地交易市场,为国有土地使用权交易提供专门场所。下列国有土地使用权交易(包括分割转让)必须在土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌交易方式进行:

1.根据本意见的规定,市政策通过收回、收购、置换、征用等方式储备的土地,需出让土地使用权的;

2.市和区、县开发企业或其他单位利用划拨进行一级开发后,需转让土地使用权的;

3.区、县政府选择投资开发商进行危旧房改造或其他成片开发后,需转让土地使用权的;

4.企业、事业等单位转让划拨土地使用权进行房地产开发的,或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的;

5.协议出让国有使用权首次转让的;

6.市政府规定的其他土地交易。

四、加强地价管理

(十二)市政府依法定期公布基准地价。市国土房管部门要在调查研究的基础上商有部门,于2002年上半年完成基准地价的更新工作。今后,随着城市建设发展,每三年更新一次基准地价。市国土房管部门要根据基准地价制定协议出让最低价标准,报市政府批准后执行。协议出让土地时,出让价格均不得低于最低价标准。

五、规范土地审批的行政行为

(十三)坚持政企分开,政事分开。国土房管部门一律不得兴办房地产开发公司等企业。土地估价、土地交易代理等中价服务机构必须与行政机关及其所属事业单位脱钩。

(十四)坚持规范管理,政务公开。国土房管部门建设用地审批管理、土地资产处置等要严格执行办文制度,所有报件和批文均按规定程序办理。要增强服务意识,将办事制度、标准、程序、期限和责任向社会公开。要抓紧建立建设用地信息发布、地价和土地登记资料可查询制度。

(十五)坚持内部会审,集体决策。国土房管部门内部要尽快健全各类审批事项的内部会审制度。农用地转用、土地征用、用地审批、土地资产处置、供地价格确定等,一律要通过内部会审、集体决策。

六、建立土地收购储备制度,增强政府对土地市场的调控能力

(十六)土地收购储备制度,是指由政府依照法律规定,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市总体规划,通过收回、收购、置换和征收等方式取得土地,直接或进行前期开发后储备,并以公开招标、拍卖等方式按需供应土地,调控各类建设用地需求的制度。

(十七)土地收购储备的范围:

1.新增建设用地中用于经营性开发的土地;

2.已列入危旧房改造计划的土地;

3.因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地,包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地;

4.依法收回的闲置土地;

5.政府依法收购和整理的国有土地;

6.土地使用权期限已满、政府依法收回的土地;

7.以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地;

8.土地使用者要求政府收回的土地;

9.市区范围内无合法使用权的国有土地;

10.其他依据法律、法规可以收回的国有土地。

(十八)下列建设用地不纳入收购储备范围:

1.依照《中华人民共和国土地管理法》规定以划拨方式取得的以下建设用地:

(1)国家机关用地和军事用地;

(2)城市基础设施用地和公益事业用地;

(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

(4)法律、行政法规规定的其他用地。

2.绿化隔离地区建设用地。

(十九)实行土地收购储备联席会议制度。联席会议由主管副市长召集,相关部门负责同志参加,负责全市土地收购储备工作的组织协调,审议重点收购储备范围、土地供应计划、收购储备政策、土地收购储备资金运作等事项。土地收购储备的具体日常工作及联席议的组织工作由市国土房管局负责。

(二十)成立北京土地整理储备中心(以下简称市土地储备中心)。市土地储备中心是市政府土地整理储备的办事机构,受市国土房管局委托,负责土地整理、征收、收购、收回、置换、储备、组织土地一级开发和承办土地交易市场等工作。各区、县政府和市政府批准的重点功能区也可以成立土地储备分中心,受市土地储备中心的委托负责各自行政区划范围内规定的土地储备和土地一级开发工作。

(二十一)市财政从土地出让收入中向市土地储备中心拨付一定数量的启动资金。除市财政拨付的启动资金外,土地收购储备资金主要来源于以下几方面:

1.土地使用权出让金垫支;

2.银行贷款(以储备土地为抵押物);

3.储备土地的经营性收入。

(二十二)在土地收购储备过程中,市土地储备中心要审慎地运作收购储备资金,切实规避资金平衡风险。市计划、财政、国土房管、监察等部门要加强对土地收购储备资金和土地收益的监督管理,确保这些资金的安全与正常使用。

(二十三)凡列入土地收购储备范围的土地,各企事业单位均不得私自进行土地招商, 不得以联建、合建等方式自行转让存量国有划拨土地。各类投资者不得直接与现土地使用者商谈土地转让开发,也不得直接申请征用集体土地进行房地产开发。

(二十四)对于暂没有纳入收购储备范围的土地,现土地使用者若转让划拨土地使用权须到市土地交易市场申请以招标、拍卖或挂牌方式进行交易。

(二十五)市计划、规划、建设、国土房管、财政等部门要联合组织对已办理了立项手续、但未办理土地现让手续的经营性项目进行清理,确定是否对其用地进行收购储备。对于确认无需收购储备的项目用地,必须到市土地交易市场挂牌交易。

(二十六)市土地储备中心在收购、征用土地时,要与有关部门、企事业单位和集体经济组织签订收购或征用协议,负责按现行政策进行补偿和安置。

(二十七)建立土地收购储备制度是改革土地供应方式的重大改革措施,要处理和协调好各种矛盾与问题,实施中应本着先易后难、先急后缓的原则,先试点后推广,有重点有步骤地加以推进。起步阶段重点收购储备的范围主要包括:对城市规划影响大的特殊地区、城市重要功能区、房地产产增值潜力大的地区、新增建设用地和依照用关政策收回的土地等,如奥运会场馆及奥运村的周边地区、中央商务区(CBD)及其周边地区、长安街及期延长线两侧等。

(二十八)在土地收购储备工作中,对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权,根据企业改革的不同情况和具体形式,分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价(入股)和保留划拨用地方式予以处置。《关于北京市国有企业改革中划拨土地使用权管理的若干意见》(京政办发[1998]77号)规定应办出让的用地,均纳入土地收购储备范围。

(二十九)在建立和推行土地收购储备制度的过程中,要保持现有土地收益分配政策的连续性,注意调动原土地使用者盘活存量土地的积极性,合理分配土地收益。原则上实行二次补偿,即在土地储备阶段,由市土地储备中心按土地现状评估价格进行补偿,储备土地出让后,根据不同情况,由政府按照现行的各项土地出让金返还政策再返还给原土地使用者。

(三十)市国土房管局负责拟定储备土地供应方案,报市政府同意后,组织实施。

(三十一)依照年度土地现让计划,收购储备的土地若以"熟地"出让的,由市土地储备中心组织进行土地一级开发。根据拟出让土地的具体情况,采取协议或公开招标方式选择承担土地一级开发任务的企业。土地开发完后,由市土地储备中心组织验收,交市国土房管局组织出让。

(三十二)市土地储备中心负责组织土地公开招标、拍卖等具体工作。土地公开招标拍卖的底价,由市土地储备中心依据《北京市基准地价》和有关土地开发成本测算,报市国土房管局会同有关部门审定。

(三十三)对储备土地实行公示制度,由市国土房管局定期公布土地出让信息,包括位置、用途、年限、价格和出让方式等,增加土地出让的透明度,避免"暗箱"操作。

(三十四)本意见正式发布后,由市政策有关部门组织对已出台的各类土地开发和批租政策进行一次全面清理,提出与土地收购储备制度相配套的土地收益分配办法;市国土房管局会同有关部门根据本意见制订具体的土地储备办法和土地交易市场管理办法,报市政府批准后实施。